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假如你是一個會計師，在學習的初期你會需要背很多的專有名詞，又假如你是一個汽車維修人員，一開始你一定必須要認識很多零件的名稱，當然你如果想了解法拍屋的一開始，你就非得知道他們最常在講的專有名詞，代表著甚麼含意?不然即使TORO放了很多法拍屋的資訊在你眼前，你可能也不知道從哪裡摸索法拍屋，對於名稱的不瞭解，是學習法拍屋一開始很大的障礙。有鑑於此，我們把法拍屋基本的名詞，與較常用的字眼抓出來，你可以把這篇當作一個法拍屋小字典，當有法拍屋資訊看不懂的時候，就來這裡對照看看，應該會對你幫助很大，也許也可以解決你心中的疑問!

常見法拍屋名詞▼

1. 法院拍賣

經由各個地方法院以公開的方式公佈法拍屋資訊，統一讓有意購買的民眾進行投標，每張標單可以寫下你願意出的價格，確定後將標單於指定的時間內投入法拍屋投標室內的投標箱，等待投標結束，開標唱標，來確定得標者是誰。當標單投入投標箱內時，就無法再行更改價格，於開標時也無法再行加價，請特別注意。

2. 流標

法拍屋在公告拍賣的當天，如果並沒有人有投標意願，當天法院投標箱內也沒有任何一張標單，當筆法拍屋會現場確定無人投標，這次的標案就叫流標，大約等待2-4週後，重新排出下一次拍賣，但如果是第四次拍賣後，還是流標，就要看債權人有沒有意願重新申請拍賣。

3. 應買<特拍>

當法拍屋拍賣程序到第三次拍賣時，如果無人投標，流標後會進入法拍屋應買程序，也有人稱特別拍買程序，這時民眾可以用第三次拍賣的底價價格，購買此間法拍屋，時間為公告後三個月內遞狀購買，先買先贏，當然債權人也有權利向法院停止應買程序，直接進入第四次拍賣，縮短拍賣時間，也可以讓債權人早點將債務拿回。

4. 第一次拍賣 第二次拍賣 第三次拍賣 第四次拍賣

總共分四次的拍賣與一次的應買，法院法拍屋會依照順序一次一次的進行拍賣，時間約為1個多月，<大部分情況>。每一次拍賣流標，在下次排出時，會將法拍屋價格依照前次拍賣底價打八折訂為這次的底價<大部分情況>，一直到第四拍，所以法拍屋第四拍的拍賣底價會是第一次拍賣底價的5.1折喔!

5. 拍賣底價

法院在每一次拍賣的過程中，都會訂定拍賣的最低底價，如果有意的投標人，不能低於法拍屋公告底價出價，不然會變成投標無效，喪失競標的資格喔。

6. 廢標

法拍屋拍賣開標過程中，如果因為自己的原因造成標單瑕疵，填寫不全，或資料不全，法院有權利當場宣布廢標，講簡單點就是有標到等於沒標到的意思，所以法拍屋投標前一定要小心檢查所有的資料。

7. 未登報<未刊登在報紙上>

8. 停拍<停止拍賣程序>

法拍屋會停止拍賣程序，意思就是暫緩拍賣，停拍的理由有很多，我們將比較常見的列出來給大家參考

A.拍賣條件內容變更

內容因足以影響拍賣價格而有所變更，最常見的就是點交變不點交 或不點交變點交。

B.未登報

法拍屋要拍賣前必須先經過登報程序，等於就是公告給大家知道有這個訊息，目的是公開公正，但這個程序如果沒有做，是可能會被停止拍賣提出異議的。

C.未送達

法拍屋要拍賣時，應該要送予債務人，但如果未依時間內送達，也有可能停止拍賣。

D.債權人提出停止拍賣

債權人與債務人達成一定的協商，債權人同意先行停止拍賣，讓債務人有機會處理所積欠債務 。

9. 撤回

法拍屋撤回大部分都是因為，債務人提供更多的擔保品，或者是償還債權人所欠的部分或全額債務，由債權人向法院申請法拍屋撤回。

10. 承受

當每一次法拍屋拍賣程序終結前，如果無人投標，拍賣官就會在台前唱說【有無債權人願意承受】，債權人在每一次拍賣無人投標時，可以選擇是否要直接以底價購買法拍屋，如果有債權人想要承受，將會直接拍定，由債權人取得法拍屋不動產。

11. 優先購買權

如果一間房子是很多人共同持有的，當有一部分被法院拍賣時，共有人即有優先購買權，可以用得標人的價格優先承購，即使共有人不在法院現場，法院一樣會依照拍定價格，發函給共有人，共有人於10日內可以直接至法院購買。這是最常遇到的優先購買案例(土地法34-1條)。

還有一個是土地法104條，基地出賣時，地上權人、典權人、承租人有依同樣條

12. 點交、不點交與部分點交

A點交

就是點收交付的意思，法拍屋於拍定後，可以向法院申請點交流程，由法院將房產點交給民眾，這是大部分消費者，也是大眾市場比較多人選擇購買的法拍物件。

B不點交

不點交就是法院部負責點收交付的意思，法拍屋於拍定後，法院只會將所有權移轉給你，使用權的部分你就需要自己跟佔用人或共有人談，標的人較少，因為比較複雜一些，大部分法拍屋不點交都是因為租約、持分、佔用等因素才為法院列為不點交物件。

C部分點交

部分點交的意思顧名思義就是法院在此筆拍賣的不動產物件中，有部分是點交的，也有部分是不點交的，這要很注意法院所寫的筆錄內容，我們比較常碰到的部分不點交，包含有:

1.屋內其中的房間不點交

2.公共設施不點交(影響性較小，為常見制式化法院筆錄)

3.停車位不點交

4.因拍賣標的無獨立出入口不點交

13. 法拍屋履勘

法拍屋履勘即為法院的履行勘查行為，點交的法拍屋經過向法院遞狀申請，法院會安排法拍屋的履勘時間，由人員陪同勘查，了解房屋目前現況，進行點交的前置作業。

14. 強制執行

假設你所標的法拍屋是屬於點交的房子，當碰到債務人或佔用人不肯離開房子時，最後的手段法院會進行強制執行，用強制力請房屋佔用人離開已經被拍定的法拍屋，當然這也是使用權取得的最後階段。

大家有沒有對法拍屋的專有名詞稍微有所認識呢?法拍屋的基礎與理論其實一點也不難，希望大家都有機會買到自己理想中的房子，也希望這會是你投資理財的一個多元管道。

15.拍賣無實益

簡單的說 就是拍賣沒有實際得意義，為什麼會拍賣無實益呢?我們用一個案例作說明▼

小明跟: A銀行借100萬設定在第一順位抵押權

            B銀行借 90萬設定在第二順位抵押權

            C銀行借 80萬設定在第三順位抵押權

房子是C銀行申請拍賣，但房子進入第三次拍賣後只有100萬(A+B債務190萬)

法院認為繼續拍賣下去C銀行也沒有辦法拿回半毛錢 停止拍賣程序

就是 拍賣無實益 的原因

16.不點交轉點交

原本有租約或有占用的房子因為債權人或法院依法將其佔用除去 即可轉為點交案件。

17.法拍破上拍

法拍屋本身已經到第三拍或第四拍，但最終拍定拍走的金額超過前次以上底價，即為破上拍，當然破上拍通常有一定理由才會發生。

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