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2019/1/1 中央社

（中央社記者韋樞台北1日電）「有土斯有財」觀念深植人心，地上權與使用權近期推案較少，主因是此類房屋的貸款、轉手、高額地租讓人卻步，購買前得先思考房屋對自身價值何在，及財務能否應付貸款等問題。

國人最熟悉的買賣房屋模式是具有真實、政府核發的土地與房屋所有權狀，這類房屋可永久居住，且申請貸款時銀行擁有真正的債權，較容易取得貸款；每年繳納地價稅和房屋稅時，大都適用自用住宅的稅金比例，未來要轉手會因為地段、房屋品質、管理是否得當來評價房屋的價值及潛力。

購買擁有所有權的房屋最大的缺點、最受國人詬病之處就是房價貴，也因此興起了只有所有權房價6、7折的不含土地所有權，只有房屋所有權的「地上權房屋」，以及連土地和房屋所有權都沒有，只有房、地使用權的「使用權房屋」兩大類房屋。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，地上權和使用權房屋多半由建商向政府單位租下基地蓋樓，推出有50年到70年不等的居住時效建物。地上權建物又分為「產權可分割過戶(即地上權房屋)」和「產權不可分割過戶(即使用權房屋)」兩種。

「產權可分割過戶(地上權房屋)」的買方無法擁有土地所有權狀，只擁有建物所有權狀，在使用期限內買賣交易還算單純；但「產權不可分割過戶(使用權房屋)」的建物，土地和房屋所有權人是建商，買家只是有期限的房屋使用人，等同買家向建商長期租房，未來要轉售時仍得透過建商來處理。

張旭嵐指出，由於國人「有土斯有財」的觀念深植人心，因此地上權與使用權產品不太容易被廣泛接受，因為沒有土地和房屋的產權，且使用期屆滿時，使用權利消滅，購屋人只是擁有一個長期租約，未來移轉、贈與或繼承都得透過建商，交易相對麻煩。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，地上權與使用權住宅案價格確實便宜，但國人習於將不動產留給子孫，加上地上權產品在銀行端貸款不易，購屋人就得多一點自備款，所以購屋時應該審慎考慮。

她認為，除了價格一定要有相當優勢之外，產品力最好在一定水準之上。但最重要是，持有者在心態上必須思考不動產對自身的意義，究竟是要傳家或是持有者為單身自住客，對房屋的價值自然會有不同的解讀。

徐佳馨指出，地上權與使用權房屋最頭痛之處在於辦理貸款。地上權房屋沒有土地所有權，土地使用期限又受限，只擁有房屋所有權，因此貸款成數較低，一般為買賣價格的5成，利率也稍高。

但使用權房屋絲毫沒有土地和房屋的所有權，在銀行貸款講究抵押擔保的觀念下，買家只是租屋人，在形式上為「租賃權」概念，銀行無法作為抵押權的標的物，因此核貸不易，只得透過建商來貸款，相對貸款成數和貸款利率條件，可能更不如地上權房屋。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，不論地上權、使用權房屋或有所有權的居住者，每年都得繳「房屋稅」，可適用自住稅率；但有所有權者繳納地價稅，地上權和使用權房屋居住者繳納「地租」，且地租約公告地價的3.5%到5%，當公告地價調漲時，地租自然跟著漲，地租比地價稅更重，變成住越久、繳越多的情形。

此外，地上權房屋未來轉手的問題，郎美囡點出關鍵點，地上權剩餘存續期間長短將會是影響貸款與轉手性的關鍵。當地上權剩餘期間越長，不只銀行貸款條件較好，未來轉手性也比較強；反之，當地上權剩餘期間越短，銀行貸款條件較差，轉手性也較弱。

至於地上權和使用權房屋的增值空間，與景氣好壞相關甚大。郎美囡說，2014年房市反轉向下之前，房市景氣相當好，房價上揚之際，也順勢帶動地上權和使用權房屋的增值漲價空間，但房市反轉向下的這幾年，這類房屋的增值性可就不妙了。

她舉例，北市承德路的「京站」2014年每坪約新台幣42萬元到45萬元，2018年降到39萬元到45萬元，跌幅3.45%；羅斯福路六段「華固新天地」2014年每坪約42萬元到48萬元，2018年每坪約39萬元到43萬元，跌幅約8.8%。

不過，地上權與使用權房屋漲幅仍不如所有權房屋，除了受限於銀行貸款條件影響買盤接手外，也顯示民眾對這類產品的接受度有限；地上權和使用權房屋周邊環境若是複雜，甚至可能出現眾人皆漲我不漲的情況，購屋人應該特別注意。

北市地政局也呼籲民眾，看屋時應注意買賣建物有無所有權狀，還是只有使用契約或憑證，未來過戶或發生繼承等移轉的程序如何辦理。

其次，未來使用建物須逐年支付土地租金及房屋稅的條件及內容。第三要瞭解貸款方式是否可由消費者直接向銀行貸款，或是由建商向銀行貸款後再轉貸給消費者。

民眾在購買地上權及使用權建案時，應詳閱契約書內容，並針對建物的使用用途及相關疑義瞭解評估後再決定是否購買。因為使用權不同於所有權，貸款與產權有意義不同，消費者最好先研究清楚避免混淆。（編輯：張良知/楊凱翔）1080101

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