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2020/4/28 TOROESTATE

       越來越多坊間法拍屋老師、法拍屋達人出來授課，有些是法拍業界的同業，也有許多從沒聽過的傳奇人物，直接升級老師，在沒經驗的情況下，網路上真的很難選擇教學。當萬把塊學費繳了報名，接受10幾堂課程的法拍屋集中訓練後，一定會開始躍躍欲試想嘗試自行投標法拍屋。

       在這樣的氛圍下，許多新手紛紛進入法拍屋市場內，因為法拍屋沒有新手村，直接得拿錢實戰，所以在這兩年裡，接到不少個體戶於得標後尋求協助的電話。當然打來請求幫忙，一定是標到法拍出問題，有些因不夠了解流程，許多沒注意到的細節得標才發現，這是令人頭痛，且不能開玩笑的。

我們歸類最常碰上得標後的法拍屋問題:

1.法拍屋標單填寫價金寫錯

2.法拍無法點交房屋/或遭受恐嚇

3.狀紙不會書寫

4.標到沒有土地房產法拍

5.誤標持分法拍房屋

6.法拍屋得標才知有禁止處分問題

7.標到凶宅事故法拍屋

       而且如果投標人功課做不夠，也有許多人對法拍屋流程並不熟悉，都誤以為法院會自動點交給拍到法拍屋的人，甚至還有人並不知道法拍屋貸款，大部分銀行都無法承作，也因為種種，延伸出許個案出來。拍賣前當然也有眉眉角角，拍賣後也有許多學問，這篇我們將說明近年來法拍屋出現的『禁止處分』問題，來做一個簡單解釋，也讓大家可以對這方面有基本認識。

甚麼是『禁止處分』

禁止處分就是法院或政府機關，就特定不動產禁止移轉、變更、分割、還有設定。

(也就是說只有公家單位有這個權利去做這件事)

那為什麼要禁止處分呢

簡單來說就是政機關單位不讓你有處分權利，怕你脫產不繳錢。

法拍屋常見禁止處分理由

檢察署、調查局偵辦中案件、保全犯罪的不法所得、稅捐處納稅義務人欠稅

法拍屋案件如有『禁止處分』的字眼，得標後影響

1.需全額繳清，無法向銀行申請墊款

2.僅能拿到不動產權利移轉證書，囑託單位未塗銷前，無法取得權狀

法拍屋案件如有『禁止處分』的字眼，得標後沒影響部分

如法院公告為點交法拍屋，可依照程序申請點交，可如期拿到房產使用。

甚麼時候可以拿到權狀

向囑託單位申請塗銷『禁止處分』，就可依照流程進行權狀取得，依照經驗大約為3-6個月後即可過戶，但如囑託單位承辦不願意配合，也有可能拖到案件偵結，才能塗銷過戶。TORO也的卻聽過零星個案，超過一年並未塗銷。

法拍屋得標後申請塗銷的『法源依據』主要以 最高法院107年台抗字第445號，但也有一些單位承辦會一直拖下去，目前還是一個比較大的問題，有些筆錄上會註明這一條法源依據，但也有很多法院的書記官，直接擺明你得自己想辦法，法院拍定後不負責這部分，請自己去申請，目前還是一個法院與檢調不同調的的法拍屋問題。

TORO在這邊提醒，如果有想標禁止處分的投標人，一定要確認自己的財力狀況是否可以允許全額現金，且願意接受短期內拿不到權狀的問題，再去投標，以免發生標到後繳不出尾款的窘境唷。

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