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2020/10/9 TOROESTATE 鑫創法拍

今年房市火熱,中古屋市場強強滾,原本很多懸掛在仲介公司幾年的待售物件,也都在這波順利出售,只要屋主貼著實價登錄價格賣,很快就可售出,甚至開始有高於實登價格跑出來,預售屋代銷也傳出快速完銷市況,這樣的多頭一路也燒到法拍屋市場,今年的法拍屋投標情況,完全無法跟前幾年相比,人數暴增,除了拍定率高以外,只要產品優質,拍定價與投標人數都非常驚人,直接對應目前房市現況。


近期內湖一筆碧湖公園旁的公寓二樓拍屋案件,債務人因無力償還銀行設定1480萬利息,並又向民間設定600萬借款,銀行以拍買抵押物名義,申請法院查封拍賣。第一次拍賣時間定為6/18日開拍,拍賣底價1817萬元,換算每坪單價為54.7萬,而且因房屋帶有租約至111年,法院將第一次拍賣定為不點交案件


依據實價登錄所揭露,鄰近區域公寓行情大約每坪47-52萬元,因法院不點交,加上一拍價格高於市價,拍賣當日以流標收場。而第二次拍賣價格1454萬,每坪43.7萬,雖然低於市場價格約8.8折,但卡在不點交,得標後須與占用人或租客協商,恐增加交屋未知性風險,而且還可能得多準備一筆錢,所以二拍也以流標收場。


第三次拍賣1163萬,每坪單價降至35萬元,原本定於9/10號拍賣,但因為拍賣底價已經低於第一順位銀行債權過多,債權銀行向法院申請法拍屋除去租約程序,該案由不點交轉為點交,並另訂10/8號重新拍賣


其實房屋在剛法拍排出來時,就有不少人關注,因周邊緊鄰碧湖公園與737美食,也有捷運文德站在旁邊,內科就業人口又多,吸睛度高,只可惜初期法拍案件不點交,影響投標民眾意願,只能觀望,但這次重新拍賣轉為點交,且已經降至7折市價,轉點交後,三拍拍賣前詢問度就非常高,可預期投標當日絕對搶搶滾。


10/8當天士林地方法院進行開標,該案總共吸引41人投標,以1712.9萬拍定,每坪單價51.5萬,由一般民眾取得,高於底價550萬,且衝破7/23第二次拍賣1454萬,又多加價了259萬,競爭非常激烈。

螢幕擷取畫面 (167)


TORO分析該案4點價格與理由:

1.法院除租不點交轉點交增加有意願投標進場人數。

2.投標人數過多,直接反應得標價格。

3.鄰近相似2.3樓公寓產品,大都開價過高,無市價低樓層案出售。

4.法拍屋市場曝光時間長(4個月),知道人數多,影響投標人數。


麗山街法拍屋因以上4點,最後拍定價也趨近於市價,是否能接受拍定價,就見仁見智,但如是自住需求,加上房屋本身位置與條件,還是值得購買。


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