TOROESTATE鑫創法拍屋｜新泰塭仔圳土地開發

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2020/10/9 TOROESTATE 鑫創法拍

今年房市火熱，中古屋市場強強滾，原本很多懸掛在仲介公司幾年的待售物件，也都在這波順利出售，只要屋主貼著實價登錄價格賣，很快就可售出，甚至開始有高於實登價格跑出來，預售屋代銷也傳出快速完銷市況，這樣的多頭一路也燒到法拍屋市場，今年的法拍屋投標情況，完全無法跟前幾年相比，人數暴增，除了拍定率高以外，只要產品優質，拍定價與投標人數都非常驚人，直接對應目前房市現況。

近期內湖一筆碧湖公園旁的公寓二樓拍屋案件，債務人因無力償還銀行設定1480萬利息，並又向民間設定600萬借款，銀行以拍買抵押物名義，申請法院查封拍賣。第一次拍賣時間定為6/18日開拍，拍賣底價1817萬元，換算每坪單價為54.7萬，而且因房屋帶有租約至111年，法院將第一次拍賣定為不點交案件。

依據實價登錄所揭露，鄰近區域公寓行情大約每坪47-52萬元，因法院不點交，加上一拍價格高於市價，拍賣當日以流標收場。而第二次拍賣價格1454萬，每坪43.7萬，雖然低於市場價格約8.8折，但卡在不點交，得標後須與占用人或租客協商，恐增加交屋未知性風險，而且還可能得多準備一筆錢，所以二拍也以流標收場。

第三次拍賣1163萬，每坪單價降至35萬元，原本定於9/10號拍賣，但因為拍賣底價已經低於第一順位銀行債權過多，債權銀行向法院申請法拍屋除去租約程序，該案由不點交轉為點交，並另訂10/8號重新拍賣。

其實房屋在剛法拍排出來時，就有不少人關注，因周邊緊鄰碧湖公園與737美食，也有捷運文德站在旁邊，內科就業人口又多，吸睛度高，只可惜初期法拍案件不點交，影響投標民眾意願，只能觀望，但這次重新拍賣轉為點交，且已經降至7折市價，轉點交後，三拍拍賣前詢問度就非常高，可預期投標當日絕對搶搶滾。

10/8當天士林地方法院進行開標，該案總共吸引41人投標，以1712.9萬拍定，每坪單價51.5萬，由一般民眾取得，高於底價550萬，且衝破7/23第二次拍賣1454萬，又多加價了259萬，競爭非常激烈。

TORO分析該案4點價格與理由:

1.法院除租不點交轉點交增加有意願投標進場人數。

2.投標人數過多，直接反應得標價格。

3.鄰近相似2.3樓公寓產品，大都開價過高，無市價低樓層案出售。

4.法拍屋市場曝光時間長(約4個月)，知道人數多，影響投標人數。

麗山街法拍屋因以上4點，最後拍定價也趨近於市價，是否能接受拍定價，就見仁見智，但如是自住需求，加上房屋本身位置與條件，還是值得購買。

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