TOROESTATE鑫創法拍屋｜新泰塭仔圳土地開發

資料來源:財政部國稅局

適用對象

營利事業出售房地而獲利者。

為了防杜藉由不同型態移轉避稅，修法後將下列2種交易視為房地交易，必須課房地合一稅！

(1)交易預售屋及其坐落基地

(2)交易直接或間接持股（或出資額）過半數的營利事業股份（或出資額），且該營利事業股權（或出資額）價值50%以上是由中華民國境內房地所構成。交易未上市櫃股票已課房地合一所得稅者免列入所得基本稅額課稅。

※排除：屬上市、上櫃及興櫃公司之股票交易。

適用稅率

修法後營利事業比照個人，按持有期間採差別稅率，分開計稅。

※非自願因素出售、以自有土地與建商合建分回後出售：稅率20%，分開計稅
※營利事業興建房屋完成後第一次移轉之房地交易：稅率20%，合併計稅

如何計算

【先算有多少所得？】

成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基)

【再算要繳多少所得稅？】

課稅所得(稅基)ｘ稅率=所得稅

取得成本？

1. 買賣取得者，以買入成交價額為準。
2. 購入房屋及土地達到可供使用狀態前所支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等）。
3. 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。
4. 未提示成本證明文件者，稽徵機關以查得資料核定其成本；如無查得資料，可依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本

相關費用？

1. 交易房屋、土地所支付的必要費用(如仲介費、代書費等)。
2. 當次交易未自該房屋及土地交易所得減除的土地漲價總數額部分所繳納的土地增值稅。       【（申報移轉現值—公告移轉現值）／土地漲價總數額】*已納土地增值稅
3. 未提示因取得、改良及移轉而支付的費用者，稽徵機關以查得資料核定費用；如無查得資料，得按成交價3%計算，並以30萬元為限

土地漲價總數額？

為了防止利用土地增值稅與所得稅稅率差異來避稅，

修法後增設減除上限=交易當年度公告土地現值-前次移轉現值

檢附文件

1.申報書。
2.契約書影本。
3.其他相關文件。

報繳期限

併交易年度營利事業所得稅辦理結算申報。

範例說明

看完改革內容還不太清楚嗎？直接看例子更好懂！

○○公司購買一戶房地產1,000萬元，持有一段期間後出售賣了1,460萬元，另外支付仲介及代書費用約45萬元，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約15萬元。請問○○公司出售房地產，修法前後稅金差多少？

○○公司出售房地產的課稅所得為400萬元（售價1,460萬元-取得成本1,000萬元-仲介及代書費用45萬元-土地漲價總數額15萬元），再依持有期間乘上稅率，即可知道要繳多少稅！

https://www.mof.gov.tw/houseandland/multiplehtml/2eb65bb3ad0e4a968412636bdc6d3eb1

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