TOROESTATE鑫創法拍屋｜新泰塭仔圳土地開發

回顧過去房市景氣循環發展，從民國七十六到七十八年因游資充斥、資金氾濫，造成股市與房市雙漲，三年間台北預售屋房價從一坪十一萬漲到四十四萬。終於引發央行於七十八年二月底實施選擇性信用管制，導致七十九年房市慢慢反轉下滑。從此房市陷入十三年的不景氣，上百家建築業者倒閉，甚至波及銀行產生不良資產，房價從四十四萬逐漸盤整下跌到三十八萬。

直到九十二年六月ＳＡＲＳ過後，房市才漸復甦。九十七年全球金融海嘯，惟房市只經歷半年成交量萎縮，房價下修幅度有限的短暫不景氣。然在兩岸關係和緩，經貿交流熱絡，以及全球資金量化寬鬆政策下，房市九十八年又開始熱絡。再經歷五年，台北市預售屋房價上漲到八十三萬，房價所得比高達十六倍，高房價成民怨之首。

於是政府展開連串選擇性金融管制、稅制改革、健全房市及興建社會住宅等政策，企圖平抑房價。台北市於一○二、三年率先實施包括建築業者與法人和自然人的囤房稅，並提高房屋與土地評定現值稅基，同時嚴格稽查房市炒作，也積極興建社會住宅，雖然遭到不少利益團體壓力，但在首長力挺下，房市從台北蛋黃區豪宅開始下滑，逐漸擴散至新北乃至全台各地，這和以往房市下跌均由外圍蛋殼區開始再到市區的趨勢大不同，台北市預售屋在二○一六年最低來到七十萬。

遺憾的是，後來因全球資金量化寬鬆，利率又低，加上利益團體壓力，房市政策逐漸鬆綁，揪團炒房再現風潮，台北市今年第一季最新預售屋價格超過百萬，達到每坪一○六萬。特別的是，這波炒作南部更勝北部，形成全台房市明顯熱絡，民怨從沸騰到躺平。

從上述房市景氣發展經驗中，我們清楚看到：一、房市景氣有高低起伏循環現象，周期時間長短不明確；二、房價有漲有跌，並非「只漲不跌」；三、房價雖漲多跌少，然一旦下跌時間拉長，資金周轉成本會因複利造成投資失利；四、房市景氣循環易受「量先價行」影響；五、房市景氣波動受投資風潮、金融環境及政府政策影響很大，任何一項產生變化，房市必受影響。

面對當前過熱房市，不論大環境的烏蘇戰爭、通膨壓力、資金緊縮與疫情擴大，或是從央行的房貸利率調升、選擇性信用管制措施，金管會提高土建融風險權數，財政部房地合一稅、大舉稽查租屋大戶逃漏稅，到內政部禁止預售屋轉售等五大措施，房市熱潮已逐漸降溫。

其中禁止預售屋揪團紅單轉售炒作，雖尚未立法通過，但已發生投資客倒貨潮，投資風潮漸收斂，房市「量縮」現象越來越明顯，在「量先價行」誘導下，值得關注房市是否產生價格變化。

內政部五大措施能否盡速立法通過，中央與地方是否積極落實執行，將是影響房市後續發展關鍵。政府應建立一套完整有效的稽查工作，透過大數據、ＧＩＳ熱區、ＡＩ模型、網路監控、吹哨人等機制，每周不定期稽查，並公布違規者行為與名單，以積極態度展現打炒房決心！

面對當前高房價與房市風險越來越增加情況，業者、投資客及自住客應審慎評估決策。房市不景氣是否形成「完美風暴」，開始面臨反轉？且讓我們拭目以待！

https://udn.com/news/story/7339/6269343

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