TOROESTATE鑫創法拍屋｜新泰塭仔圳土地開發

112/6/14 TOROESTATE 鑫創資產法拍

如果你是對房地產有興趣，我想你一定跟TORO一樣，會三不五時上網看看有沒有合適或者熟悉區域的房子在銷售，假設不是自住為需求，通常以置產投資主，在這樣的情況下，通常手上會抓投入不動產預算去選擇想買的產品。

雖然網路越來越方便，但上面琳琅滿目的房子，出售真真假假，偶爾你一定會發現有低於市場價的案件釋出，相信大家都有被這樣的釣魚騙過，打電話去詢問，才發現原來這是還沒到這麼便宜拍次的『法拍屋』。

通常仲介代標業者喜歡將『法拍屋』打廣告成較低，三拍或者四拍的超低價去吸引客戶，讓買方很容易打電話詢問案件，但這樣的夢幻價通常很難達到，讓你覺得有受騙的感覺。

隨著消費者知道這樣的廣告方式後，也開始會學著查『法拍屋公告』是否無誤，才選擇廣告的真實性去來電詢問。

這一兩年甚至有業者把腦筋動到『持分法拍屋』的案件去，通常會把『持分法拍屋』先還原成整筆全部後，再用低價去打廣告。

舉例來說

總坪數30坪

法拍屋僅拍賣1/6持分面積 共計5坪

一拍底價:200萬 40萬/坪

二拍底價:160萬 32萬/坪

三拍底價:128萬 25.6萬/坪

四拍底價:102萬 20.4萬/坪

業者廣告就會還原以:30坪x20.4萬=615萬

這樣的方式就會比正常法拍屋更加便宜

可是真的是如此便宜嗎?又真的3折買的到『持分法拍屋』嗎?

這樣的廣告開始數量變多，也讓這兩年有越來越多人問TORO，持分的房子到底能不能買，業界很多老師鼓吹投資『持分法拍屋』，這是不是真的有很大的利潤呢?

這邊呢我們先客觀說明持分法拍屋吸引人的優點與缺點

『持分法拍屋』優點

1.購買人數少，通常可買到市價的6-8折低價買入。

2.持有後可向其他共有人談賣出持分或買入共有人持分，便宜取得。

3.可向法院申請共有物變價拍賣，將整筆不動產重新以整筆『全』的方式送拍法拍屋市場。

4.如果法拍拍定金額不如預期，也是共有人的你可以執行優先購買權買回。

5.遇上都市更新或整合危老整合基地的持分案件，未來有機會翻倍獲利。

『持分法拍屋』缺點

1.需要全額現金購買『持分法拍屋』無法槓桿房貸。

2.得標不代表一定買到，還得等待優先購買，至少2-3個月甚至共有人過多將近10個月以上，保證金只能躺平在 法院等待結果。

3.對方不買也不賣，申請共有物分割變價拍賣期間不易有效轉換利息或租金效益。

4.共有物變價拍賣時間快則1年慢則2年至2年半，『持分法拍屋』2-4成獲利空間恐怕需要 除以處理時間才算真正年投資報酬率。

5.假使最後拍定金額過高，通常不可能行使優先購買，只能賺取持分部分的獲利。

早期的確很多人靠著『持分法拍屋』賺取不少價差，但隨著越來越多人懂這塊，加上正常單筆全的法拍屋也開始難標起來後，即使『持分法拍屋』是屬於難度比較高且花時間的模式，還是有很多人想要嘗試。TORO建議在投標每一個『持分法拍屋』案件時，還是要做完整的優缺點判斷，在決定能夠面對的風險值與投資價值，才不會標太低買不到，標太高沒利潤的窘境。