TOROESTATE鑫創法拍屋｜新泰塭仔圳土地開發

112/6/2TOROESTATE 鑫創法拍

TORO每天的日常，會與不同的客戶碰面說明有興趣的法拍屋，在交談的過程中，除了解釋法拍屋的流程、貸款、準備保證金與法拍屋基本名詞解釋外，在一兩個小時的訪談過程，也會閒聊市場的動態，還有近期不同法拍屋案件所拍賣的情況，成交拍定金額分析與交屋後拍到法拍屋實況，除了對單一案件能了解外，也能一次釐清了解法拍屋的問題。

最近常有人問TORO，有時會看到法拍『破上拍』的消息新聞，真的很疑惑這樣的現象?

是不是標太高?

還是搶標熱過頭?

上一次拍賣幹嘛不買?

這樣不就比上次拍賣還貴?

這問題存在很多人心中，也其實都很困惑。在10幾年前剛剛進入這個行業的TORO也曾問過老闆同樣的問題，至於法拍屋破上拍到底是為什麼呢?到底為什麼要高於前次拍賣的金額去購買法拍?，這邊就先為您說明。

法拍屋破上拍名詞解釋:

法拍所得標拍定金額超過前次法拍的底價。舉例來說

投標日1/10日 第一次法拍1000萬 無人投標

投標日2/10日 第二次法拍800萬  無人投標

投標日8/10日 第三次法拍640萬 13人投標

得標金額850萬，明顯超過第二次法拍底價，(只要超過800萬就是所謂的法拍破上拍)

法拍破上拍最常見的七種理由:

1.法拍屋不點交轉點交

因案件不點交，通常有興趣的投標人少，自然希望等到更超值價格再進場購買，但如果中間拍賣條件內容變更成『點交』的法拍屋，就可能會重新評估，以點交價格進場投標。

2.法拍屋停拍或重新排出時間太長

如果法拍屋中間經歷停拍、或者因有需調查事項，一拖再拖，讓案件下一次拍賣時間間隔過長，如果碰上房市在快速走揚階段，當拍價格與市價價差更大，投標人就可能修正投標金額甚至超出上次拍賣的價格去購買。

3.現場投標人數過多或當拍價格低於市場價格過多

投標法拍的現場，如果競爭者人數過多或當拍價格低於市價太多，又或少數消費者對拍賣的法拍屋可能有特殊理由，(例如隔壁或對門戶鄰居需打通使用、期望子女居住同樓層同社區、公司急需鄰近倉庫使用等理由)，為避免落標，改用更高價格去取得法拍屋。

4.中古市場無同質性產品釋出

鄰近區域屋主想出售的價格高出實價登錄所成交價過多，或者沒有同類似產品在附近出售，在比較完市場後選擇以較高價去選購法拍屋。

5.法拍標的較難估價、筆錄內容變更、隱藏坪數或條件

店面、一樓、挑高樓中樓、地下室等特殊產品，在估價上較為主觀，也容易產生估價誤差，就有可能最後的評估發現，前次拍賣價格是可以接受的，最後破上拍去投標。

另一種情況為筆錄條件內容突然多出未保存登記坪數，或者在研究案件過程裡發現沒有補登的坪數、房屋內部裝潢新穎、附帶高額租約、等條件。投標人因為資訊更加齊全，同意用更高價格取得房屋。

6.債權人避免損失擴大，用高價將抵押房屋取得回來

部分債權人不願損傷當時所借款與債務人的金額，用債權抵繳方式去減少損失。

7.債務人為保住房子，拜託親戚朋友以高價標回房產

債務人最後找到親戚朋友幫忙，用高價將所居住的房產保住。

以上七點如果發生，就很容易讓法拍的案件突破上次拍賣。其實每個人對於一間房子的認知總會有所不同，願意加價購買，自己相對需付出更大代價取得，也沒辦法去評斷到底最終拍定人購買的金額是不是有特殊理由，TORO這邊僅對『破上拍』較可能發生的狀況去做討論。

如果您也有更多對法拍屋的問題，也歡迎與我們互動交流。

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