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109/8/15 TOROESTATE

今年法拍屋『破上拍』案件屢創新高，比例相較以往，上升了許多。

法拍屋『破上拍』很多人都會有疑問，為何不上拍就去買就好了?那當然我們也可以反問，為何你不願意上拍進場?當然也不全然，如果法拍屋活絡，一定是市場熱，案件吸引人，或特殊交易，才會讓進場人數上升，除了表示房地產景氣有復甦的跡象外，TORO歸納出『破上拍』幾種有跡可循的理由讓大家參考。

例如:

1.法拍屋案件稀有少人釋出

2.法拍屋投標人數過多

3.法拍屋價低於市價過多

4.法拍屋不點交轉點(拍賣條件內容變更)

5.每次拍賣時間距離太近(拍賣流標後再次拍賣時間過快)

這五種理由都容易讓法拍屋不小心衝過頭，但法拍屋市場是由消費者決定價格，而非法院(賣家)，所以回歸市場供需，即使『破上拍』，但也算是公平公正價高者取得的交易。

本週新北地院拍賣三重重陽路二段上、『世華經典』頂樓戶，21年電梯華廈，坪數66.1坪(含兩車位9.6坪)。

8/10進行第三次法院拍賣(底價1552萬)，當天開標拍定價2039萬，吸引16組標單，直接摜破二拍底價(1940萬)，不僅破上拍，還再加價99萬，由楊姓自然人得標，高於底價487萬順利取得，每坪33.3萬，由於溢價高出正常案件許多，驚豔法院投標現場。

實際走訪本地仲介詢問該社區行情，永慶不動產重新店襄理陳姿婷說，該社區近年數筆高樓層成交金額皆落在每坪單價38萬-40萬，本次拍賣12樓案件，雖屬高樓層，但因屋型偏圓弧、且坪數大，價格多少會下修影響，估計單價應落在36萬-37萬，該戶法拍正常價格為2195萬-2250萬。以行情來看，拍定人以9折-9.5折買到，如單純自用，還是便宜。

TORO認為，『世華經典』破上拍主要是上述的幾種情況造成。包含:2.投標人數過多(16標)、3.低於市價過多(每坪24.6萬)、4.不點交轉點(原車位不點交)，三個理由，加上拍定人有需求非要不可，才讓案件不得不追價取得。

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