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2019/2/21 經濟日報

每個年度交接之際，房價漲跌預測總是重大議題之一，多空雙方各持己見，總是充滿歧見。據住展房屋網企研室觀察，近來房價確實降了，但降價背後卻大有玄機，買方不僅討不到便宜，反而要花更多錢去買房子。

為什麼近期房價下降，但民眾買房子卻必需花多錢呢？理由在於，近期房價下降具有下列幾個特點，而第一個特點，就是「降總價、漲單價」。

所謂「降總價、漲單價」，是指建案規劃把房屋坪數越作越小，所以總價能夠壓低，讓民眾產生「降價的錯覺」，誤以為房子變便宜了。但若拆算成每坪單價，就會發現單價不僅沒跌，可能還往上漲了。

舉例來說，正常大樓兩房型的房子，大多會作到25坪～30坪左右，才能規劃出正常的兩間房間。但若作25坪、一坪單價以50萬計算，則總價需1,250萬，還是有許多首購族買不起。

於是，建商把兩房壓到剩18坪，總價只要900萬，首購族就買得起了。但若拆算單價，就會發現單價根本沒跌。甚至，建商還會要求加購車位，並把車位價格提高，等同於變相漲價。

第二個特點，就如同上述提及的，「房屋坪數越作越小」。當房屋坪數壓得超小，但房間數不變的時候，就會產生「畸型格局」，房子的私領域與公領域空間都變得很小，正常家具擺不下，通風、採光都差，大幅降低居住品質。

雖然，房屋坪數小了、總價降了，首購族是買得起房子了，但這種「畸型房」的居住空間壓迫感太重，屋主未來若想轉手，市場接受度高低，也會左右到房價好壞，這點亦讓人擔憂。

第三個特點，是建商拚命掃小坪數、低總價的客源，當建案努力縮小坪數、壓低總價，意味著「沒步了」，所以只能靠越來越低的總價在市場中殺出一條血路。

低總價的客源越撈越少，建商下一步又該何去何從？畢竟，不是每家建商都有好品牌支撐，可以靠賣品牌吃飯，同業的競爭壓力將與日俱增。這並非杞人憂天，如果那一天真的到來，恐怕買氣又將停滯不前。

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