2019/12/6經濟日報
提到房地產投資，許多人會說：「location、location、location」，認為愈近市中心愈好。房地產學者表示，其實電商崛起後，市中心地產，不論店面或住宅，價值均在下滑，投資不應再迷信蛋黃區。
景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，過去房地產學地價理論中，最常用的就是以離市中心（CBD，Central Business District）的距離，判定區位價格，離市中心越近價格越高。所謂蛋黃區、蛋白區、蛋殼區，就是這種地價理論運用說法。
會這樣認為，原因很簡單，市中心位於中心點，是各區位交通成本最低的地方。傳統觀念中，就是交易地點。
商店集中在這裡，物流也集中在這個地方，交易在商店店頭完成，金流也在這個地方，銀行也喜歡開在這個位置，甚至連政府機關都要湊一腳設在這裡。
傳統上離CBD越近的區位，因為交通成本低，交易成本低，反映出來的房價就越高，但在網路購物興起之後，CBD的功能受到了很大挑戰。
現在隨便一個購物網站上的商店數都超過CBD商店的總和，金流與物流也全在網路上完成。結合金流與物流的電子商務越來越發達，CBD的功能就會受到越來越大的挑戰，地位愈來愈動搖。
章定煊表示，不只蛋黃區店面價值面下降，過去民眾搶進蛋黃區，除了就業外，消費、購物方便也是主因，但現在消費多在網路完成，住在蛋黃區的相對便利性大幅降低，不少人搬往郊區，已促使市區住宅價格和郊區逐步拉近。
章定煊表示，電商改變生活型態，也改變傳統房地產值，例如過去大家普遍認為餐飲店面需要大面寬、開在大路邊，現在已慢慢地淡化。
雖然區位還是很重要，但重新洗牌後的區位價值需要重新被評價，房地產投資概念也需要大幅度調整，不應再迷信蛋黃區不動產就一定保值。
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