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2020/8/29 TOROESTATE

在台北市中山區龍江路上的知名社區，『遠宏香榭』於今年四月，一戶4樓，因朱姓債務人與債權銀行清償債務問題，被陽信銀發動申請法拍，而債務問題不僅僅只有一位苦主，翻開謄本內他項權利，光房屋抵押權，就高達三家銀行欠款金額總計6590萬，積欠債務龐大，這樣高於房價的法拍屋，勢必非拍不可，銀行也拿不回大部分積欠的債務金額。

『遠宏香榭』大樓屋齡僅7年，樓高8樓，挑高3.6米，一層三戶，總戶數22戶，非常單純，這次法拍的單位非常特殊，除四樓主建物法拍拍賣外，又包含了6個機械車位，總坪數51.2坪，其中包括了21.2坪都是車位，也就是說實際權狀坪數算下來只有30坪，因為這個理由，讓這間法拍屋在第一次拍賣(3000萬)與二(2400萬)、三次(1920萬)拍賣雙雙流標，直接打了五折進入第四拍1537萬。

4拍的『遠宏香榭』法拍屋，1537萬是甚麼概念，TORO做一個簡單換算說明解釋給大家聽，以目前信義房屋與住商不動產網站上，待售的兩戶七、八樓，各開價82萬與92萬(車位依照150萬/個計算)，實價登錄揭露三年內成交價格約落在每坪55-65萬，如以均價每坪60萬，六個車位900萬(150萬/個)來計算，4拍底價僅21.3萬/坪，約為市價5.7折，十分划算，但唯一疑慮是必須也要購買6個車位帶走才行。

法拍投標8/25當日下午三點台北地方法院進行開標，因法拍拍賣底價非常低，即使有車位疑慮，當天還是吸引17組標單搶標，拍定價格1968.99萬，以突破第三次拍賣底價，由劉姓自然人得標。如換算每坪單價35.6萬，約市價5.9折拍定。

『遠宏香榭』的確看似拍定價格非常划算，但是車位部分還是有不少隱憂，除非拍定人真的有六個車位的需求，或社區非常缺少車位，轉租轉賣容易，否則法拍標到該案憂心的幾點狀況為:

A.出租不易，無法有效收益

B.總戶數僅22戶，如無內需，會無法出售車位予社區外住戶

C.每月負擔6車位清潔費，成本不低

D.未來機械維護費用高，由所有使用人分攤，是成本考量

E.車位過多貸款可能無法足額8成，需部分獲全額現金

TORO認為，雖然『遠宏香榭』法拍屋取得僅5.9折就到手，還是須留意以上細節，以免表面上划算，後面的問題加加減減下來，也會衍伸不少成本，不一定真正超值。

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