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111/6/27 聯合報

升息循環、資金緊縮、打炒房政策、疫情、通膨等利空齊聚，房市開始瀰漫悲觀氛圍，下半年房市是否反轉下修引發關注，專家學者認為，下半年房市變數甚多，除了要注意中央銀行是否在短期內快速升息、政府打炒房政策上路，更要注意的警訊是，近年建照爆量的問題嚴重，「只要出現推案爆量，即供過於求，房市就會明顯變盤，向下修正」。

中央銀行十六日宣布升息半碼，同時調升存款準備率一碼擴大緊縮資金，引來房地產業高度警戒。「下半年房市還不至於反轉，但年底是重要的觀察點。」編製多項官方房價指數的屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲說，央行顧及經濟成長，預測接下來利率仍會緩升，對新建案去化的壓力不大。

但楊宗憲提醒，還是要注意「短期間快速升息」、「打炒房政策上路」及「建照爆量形成供給過剩」等變數，而這些都可能在年底發生。尤其三年多來建照核發數量接近五十萬戶，雖因缺工缺料、成本上漲等因素，建商只得慢慢蓋，但總是會有蓋完的一天，屆時形成供給過剩，或沒資金的建商紛紛盤售建案，恐讓市場糾紛、爛尾樓變多。

「多頭反轉的指標之一，就是推案爆量，然後歷經供給過剩、銷售率下滑、房價接著下修這幾個步驟。」住展雜誌研發長何世昌分析，近年全台建照核發量都維持在歷史高檔，理論上建照量與推案量息息相關，現在卻出現「建照爆量、推案量縮」的罕見現象，其原因為缺工缺料、營建成本愈來愈貴，建商不敢貿然發包開工推案，加上政府限縮土地建築融資，讓不少中小建商籌措不到資金，乾脆將建案拿到市場上去盤售，「沒有推案潮、卻有盤案潮」。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，在央行信用管制、加強金檢、升息、內政部打炒房的壓力下，住宅投資客已快速退場，照目前升息速度來看，最快年底前房貸利率會升到百分之二，追上十四年前次貸風暴時的利率水準，加上稅費負擔，置產族、包租公的購屋需求會減少，甚至「買房抗通膨」的功能也會失效。

最後，連續升息若軟著陸，則造成景氣衰退，進一步增加自住、自用負擔，影響生活品質、消費購買力；硬著陸則破壞建商、買方支付能力，形成爛尾樓、斷頭、倒帳等現象，即使房價不跌，金融機構也難置身事外。

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