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111/7/4蘋果日報

疫情房市大多頭，各地房價漲破歷史新高，新北市板橋區新板特區、淡水區紅樹林，至今未回到2014年高點，當年入手者8年來還未解套，與近期房市熱況宛如平行時空，專家分析，2區多為高價住宅，與這波中低價房市熱潮脫鉤，加上無建設、話題帶動，買盤又被鄰近新興區塊瓜分，房價短期要重返高點，難度不低。

《蘋果新聞網》委託《樂屋網》統計發現，新板特區與紅樹林區在上一波房市高點的2014年，大樓均價單坪分別為70.55萬、37.42萬，截至2021年均價分別為67.81萬、34.42萬，近8年來跌幅約3.88%、8.02%，顯示房價回不去高點。

新板特區如「世界花園橋峰」，當年一度單價衝高至9字頭，如今經房價修正、復甦，近年成交約7、8字頭；紅樹林則以「大隱豐盈海」當年單價一度成交到68、69萬，坐六望七，近年成交不多，僅約5字頭左右。

樂屋網調研中心經理洪安怡表示，受惠前一波房市多頭，由大坪數豪宅拉抬，新板特區、紅樹林因豪宅聚集，房價一路衝高；如今8年過去，這波房市多頭改由中小坪數產品帶頭衝，這2區房市漲勢較為趨緩。

《住展》雜誌研發長何世昌分析，這一波房市復甦，豪宅產品較不受資金匯集，房價上升動力較弱，新板特區大多為豪宅，而紅樹林雖有一般產品，但比起豪宅多無景觀視野，區段條件差異大，因此，縱使一般產品有漲，整體均價依舊回不去。

進一步解析，新板特區豪宅的產品同質性高，當年房價反轉，形成高賣壓時，不少高資產屋主認賠殺出，洪安怡說，如今板橋房市多聚焦在江翠重劃區，房價親民且屋齡新，又有河岸景觀，讓新板特區房市表現較為冷淡。

大家房屋企研室副理郎美囡表示，新板特區已走過輝煌時刻，如今無話題拉動，又是新北高價地段，房價漲幅相對有限，而一般型產品則穩定上揚；板橋近期以江翠北側重劃區最熱，新案單價約5、6字頭，與板橋市中心中古屋差不多水位，甚至單坪可便宜10萬，形成房價倒掛，因此新板房市近期知名度與價格均不出色。

至於紅樹林部分，住商不動產竹圍捷運加盟店協理鍾孟宏表示，紅樹林物件多為單價50、60萬間，總價3000萬至破1億的大坪數產品，主打景觀視野，與淡水其他區總價2000萬以內產品，截然不同。

鍾孟宏表示，紅樹林機能條件不比竹圍、淡水，而區域買盤近年多集中在淡海新市鎮，加上豪宅市場鈍化，紅樹林區住宅均價很難拉升。

除淡海新市鎮外，紅樹林也被鄰近的北市北士科瓜分買盤，郎美囡也說，鄰近紅樹林的北市北投北士科園區，園區話題備受期待，紅樹林話題相對黯淡，加上紅樹林非指標豪宅聚落，高階買盤在北市選擇多，因此，紅樹林買盤逐漸被稀釋，房價上攻力道明顯不足。

未來2區房價是否解套？郎美囡認為，近年因升息、通膨，使得民眾購買力下滑，短期1、2年內還是很難解套，除非北市新案成交均價百萬以上，整體房市大盤向上，才有足夠條件帶動這兩區房價，重返當年高點。（楊明峰／新北報導）

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