TOROESTATE鑫創法拍屋｜新泰塭仔圳土地開發

111/10/29 TOROESTATE 鑫創法拍

台北是台灣的首都，經過幾十年的人口成長與變化，城市的樣貌不斷改變，而整體發展大致上是以同心圓方式漸漸向外擴散，從鄉村發展成都會區，也讓人口不斷遷移，形成各區的區域中心。

環繞在台北的衛星城市，有三個耳熟能詳的區塊，就是林口、三峽、淡水，也就是我們常常掛在最邊的林三淡。林三淡三區在都市計畫完成，後開始漸漸築起高樓，吸引了不少集團在區域裡造鎮，不動產的土木工程如火如荼進行，房價也開始向上翻轉，初期興建完成後，入住人口並沒有想像中的快速，許多為人為炒作的房子，，讓沒有太多住戶的林三淡只剩下空樓裡的鬼城，好幾年的光景裡只要提到這幾區城市，跟鬼城就直接劃上了等號。

近三年來，隨著市區高房價影響，人口漸漸從中心外移至衛星城市，林三淡的生活機能與便利性也因為人口移入逐漸發展成熟熱絡，願意接受的民眾也越來越高，讓林三淡鬼城的名號漸漸消失，這20年來人口統計數三區都有近倍數的成長，從晚上大樓點燈數量明顯提升，房仲間數越來越多，再來最有感的就是房價漲了兩三倍，以上種種真的翻轉了對這幾區原本的刻板印象。

重劃區內發展基本上就是長地、長草、長房、長人。話說回北大特區，因腹地為三者最小，特區旁又緊鄰發展完善舊有都市計劃，裡面也有台北大學紅利，讓北大特區這幾年已經進入人口紅利階段，成長人數高掛新北市前三名，邁向成熟的新興城鎮。

今(28日)三峽北大特區內，TORO注意到拍定一間大坪數的大北大社區法拍屋很值得與大家分享案例。

大北大為10年屋齡年，共三棟雙拼大樓，樓基地為2188坪社區，緊鄰桃子腳中學，雖然基地大，但走大坪數設計以114-135坪戶別為主所以社區僅130戶，社區單純。近年北大特區房價上揚，尤其大北大社區坪數較大，想購買社區門檻相對更高，這兩年來社區成交均價每坪約略35萬元不等，目前網路上唯一有出售的16樓，開價4688萬換算每坪單價42萬元，除了出售戶外，就剩該戶2樓法拍。

法拍戶為社區學校旁低樓層的二樓，權狀122.87坪(含14.2坪雙車位/300萬) ，一拍拍賣底4995萬，換算每坪單價約43萬，幾乎趨近於目前市場高樓層開價，也高於目前市場價格(這就是TORO不斷提醒買法拍不要只看拍次進場)，且有第三人占用該不動產，屬於不點交案件，讓前幾次拍賣也相繼流標收場。直到近期落入第四次拍賣，底價降為2559萬，起標單價20.7萬，這幾乎是目前市價的6折，當然有低價就一定有人接，是房地產不變的定律，果然昨天成功吸引6組人馬進場投標，由賴姓自然人加價441萬元，總價3000.2萬(每坪24.8萬)成功標下大北大二樓的法拍屋，以目前預估該戶市價4100萬足足省下1100萬就順利取得，非常划算，但探討這間法拍，就可能得注意兩件事情:

1.案件為不點交，法院不負責交屋，處理的時間成本與可能產生的搬遷費用都比較高。(甚麼是點交與不點交?)

2.不動產設有禁止處分登記，設有禁止處分案件，銀行基本上短期內不貸款，須等至囑託單位塗銷後才得向銀行設定申請房貸。(禁止處分是甚麼?)

上面兩件事情的時間與成本會是案件是否能真的標划算的重點，也自然是讓許多投資人卻步的主因，TORO提醒投標前必須清楚了解案件本身，是否有能力處理，與風險承擔再來考慮進場投標，在法拍屋上才能真正安心撿到便宜。(如何自行購買法拍屋?)(法院筆錄怎麼看?)

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