111/11/10 聯合報
賴姓買家經信義房屋仲介,議定以2330萬向林姓賣家購買台北一幢大樓14樓與頂樓加蓋的房子,約定前年8月31日傍晚5點點交,詎料女租客在下午3點「先走一步」輕生,點交未成。賴認為房子交付前發生非自然死亡情事,減損不動產價值,依民法請求減少815.5萬元價金,但一審敗訴。台灣高等法院逆轉改判林應給付650萬元。
賴姓買家表示,2020年6月27日經信義房屋的仲介介紹,買下信義區房地,簽訂的不動產買賣契約書約定價金為2330萬元,且將在8月14日辦點交。當時房子仍租給黃姓女房客,且為未定期限的租約,依買賣契約約定,應由賣方在點交前排除,林姓屋主則表示黃女已承諾不再續租,將在8月31日搬遷。
沒想到黃姓女租客在點交當天下午「墜下」,賴認為房子在交付前發生非自然死亡事件,依民法第354條第1項規定構成物之瑕疵,因此依第359條請求減少815.5萬元買賣價金後,再依第179條請求林返回減少的價金。
林姓賣家辯稱黃女不是從14樓跳樓,也不是死在屋內,不符合契約「買賣標的物如有自然人自殺並致死亡」要件,不構成凶宅,物無瑕疵。林說,8月1日下午房子就在黃女、信義房屋房仲面前點交完畢,並約定在14日交鑰匙、所有權狀與結清款項,若沒完成點交,賴豈會同意把履約保證專戶內的價金全數撥付他?
林堅持事故是發生在「點交之後」,危險應由賴姓買家負擔,他不負瑕疵擔保責任。台北地方法院認為黃女自殺,是凶宅,賴姓買家的主張有據。但北院認為賴已經選擇行使買賣契約定的「解除權」,且已生契約解除效力,他主張請求減少價金並返還則無理由,不應允許。
賴姓買家上訴,今年9月22日將房子賣給信義房屋,但賴與林沒有解除契約,契約效力仍存在。賴把買賣衍生的一切相關權利讓與信義房屋,信義房屋具狀聲請承當訴訟。
高院調查,黃女胞弟證稱姊姊死前在家族群組傳「撐太久,我累了,請大家幫我照顧女兒」訊息,不久就傳出噩耗,14樓書房窗戶呈現開啟狀態,13樓鋁製露台、5樓遮雨棚都有遭撞情形,檢察官認定是自殺,高院也認為14樓確屬凶宅、物有瑕疵。
高院認為,買賣契約成立前,房內還有租客,依約定應由賣方負責於點交前排除,要「騰空」才算完成點交程序,豈能把買賣標的的瑕疵危險移轉給賴姓買家。
高院計算不動產買賣時為無瑕疵物與瑕疵物的「應有價值」差額後,判信義房屋可以請求減少價金650萬元。本案可上訴。
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