TOROESTATE鑫創法拍屋｜新泰塭仔圳土地開發

112/5/11 TOROESTATE 鑫創法拍

從2022年Q4開始，房市交易量逐漸萎縮，即使到了2023年第一季也沒有看到明顯起色，雖然交易量變小，但只要有合理價格的房產一樣受到親賴。

尤其對法人與財團來說，能快速去化資金，做有效益的投資運用，且在財報上有明顯認列資產的應該就屬於大型不動產這塊。

在大型不動產上又可以分類成土地與建物兩個大方向，法人通常以長期持有為主，商業辦公大樓與工業土地廠房是近年來許多企業財團會考慮的重點。除了受惠台商回流設廠，需求量增大外，如果評估標的又有以下四點優勢，那標將會更加加分。

1.擁有租金收益

2.面積大未來可整體開發

3.價格與市場行情有一定落差

4.緊鄰在已發展或即將發展都市計畫區域等優勢。

除了以上考量外，加上去年又增加了『平均地權條例』對司法人購置住字樣不動產限制影響，對法人來說購買更加侷限，資金流向商業用或工業用廠房辦公室將更加明顯。

據法院公告資料，這次新莊有兩筆土地加計1788坪的工業用地，因21位共同持有該地，且部分共有人，向法院申請變價拍賣，將財產以法拍方式進行共有物分割。

△拍賣標的為地號121.122號

從2022年開始進行第一次拍賣，底價訂為16.4億，因變價分割估價金額過高(89萬/坪)，乏人問津，也讓案件中間不斷流標，且其中共有人也在拍賣期間申請兩次延緩執行，研判可能共有人當時有意買走或找到潛在買方，停拍又復拍，讓案件卡在法院整整一年半的時間並未拍定。

△土地皆有鐵皮屋占用

一直到該月11號第七次法拍，底價降至4.3億，價格僅剩下24萬/坪，與第一拍比起來足足少了12億，另外相較實價登錄鄰近工業用地市價50-55萬也有很大落差，在價格誘因下，投標當日上午果然吸引七組人馬進行搶標，最終破上拍(5.37億)，以5.99億元順利脫標，現場競爭激烈。

得標人為上市公司相互股份有限公司，取得單價僅33.5萬/坪，非常超值划算，且該址臨相互公司距離非常接近，未來使用或管理上也相當方便。

但案件因屬於不點交，有地上鐵皮占用，需處理恐怕得花上不少時間，與優先承買權等問題，是否確定取得還要等待優購人有無行使其權力。且因為共有人數較多，優先購買時間相對也會拉得更長。

附註:

法院筆錄第4條

本件拍賣標的如有租地建屋而符合土地法第104條或民法第426條之2規定，則建物所有權人有依同樣條件優先承買之權，且權利優先於土地共有人，又拍定後仍須通知上開第三人是否行使優先承買權，並須待優先承買權相關問題確定後始核發權利移轉證書，又如優先承買權人行使優先承買權後，拍定人就剩餘標的亦不得拒絕應買，請應買人注意。

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