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假如你是一個會計師,在學習的初期你會需要背很多的專有名詞,又假如你是一個汽車維修人員,一開始你一定必須要認識很多零件的名稱,當然你如果想了解法拍屋的一開始,你就非得知道他們最常在講的專有名詞,代表著甚麼含意?不然即使TORO放了很多法拍屋的資訊在你眼前,你可能也不知道從哪裡摸索法拍屋,對於名稱的不瞭解,是學習法拍屋一開始很大的障礙。有鑑於此,我們把法拍屋基本的名詞,與較常用的字眼抓出來,你可以把這篇當作一個法拍屋小字典,當有法拍屋資訊看不懂的時候,就來這裡對照看看,應該會對你幫助很大,也許也可以解決你心中的疑問!


常見法拍屋名詞▼

1. 法院拍賣

經由各個地方法院以公開的方式公佈法拍屋資訊,統一讓有意購買的民眾進行投標,每張標單可以寫下你願意出的價格,確定後將標單於指定的時間內投入法拍屋投標室內的投標箱,等待投標結束,開標唱標,來確定得標者是誰。當標單投入投標箱內時,就無法再行更改價格,於開標時也無法再行加價,請特別注意。

2. 流標

法拍屋在公告拍賣的當天,如果並沒有人有投標意願,當天法院投標箱內也沒有任何一張標單,當筆法拍屋會現場確定無人投標,這次的標案就叫流標,大約等待2-4週後,重新排出下一次拍賣,但如果是第四次拍賣後,還是流標,就要看債權人有沒有意願重新申請拍賣。

3. 應買<特拍>

當法拍屋拍賣程序到第三次拍賣時,如果無人投標,流標後會進入法拍屋應買程序,也有人稱特別拍買程序,這時民眾可以用第三次拍賣的底價價格,購買此間法拍屋,時間為公告後三個月內遞狀購買,先買先贏,當然債權人也有權利向法院停止應買程序,直接進入第四次拍賣,縮短拍賣時間,也可以讓債權人早點將債務拿回。

4. 第一次拍賣 第二次拍賣 第三次拍賣 第四次拍賣

總共分四次的拍賣與一次的應買,法院法拍屋會依照順序一次一次的進行拍賣,時間約為1個多月,<大部分情況>。每一次拍賣流標,在下次排出時,會將法拍屋價格依照前次拍賣底價打八折訂為這次的底價<大部分情況>,一直到第四拍,所以法拍屋第四拍的拍賣底價會是第一次拍賣底價的5.1折喔!

5. 拍賣底價

法院在每一次拍賣的過程中,都會訂定拍賣的最低底價,如果有意的投標人,不能低於法拍屋公告底價出價,不然會變成投標無效,喪失競標的資格喔。

6. 廢標

法拍屋拍賣開標過程中,如果因為自己的原因造成標單瑕疵,填寫不全,或資料不全,法院有權利當場宣布廢標,講簡單點就是有標到等於沒標到的意思,所以法拍屋投標前一定要小心檢查所有的資料。

7. 未登報<未刊登在報紙上>

8. 停拍<停止拍賣程序>

法拍屋會停止拍賣程序,意思就是暫緩拍賣,停拍的理由有很多,我們將比較常見的列出來給大家參考

A.拍賣條件內容變更

內容因足以影響拍賣價格而有所變更,最常見的就是點交變不點交 或不點交變點交。

B.未登報

法拍屋要拍賣前必須先經過登報程序,等於就是公告給大家知道有這個訊息,目的是公開公正,但這個程序如果沒有做,是可能會被停止拍賣提出異議的。

C.未送達

法拍屋要拍賣時,應該要送予債務人,但如果未依時間內送達,也有可能停止拍賣。

D.債權人提出停止拍賣

債權人與債務人達成一定的協商,債權人同意先行停止拍賣,讓債務人有機會處理所積欠債務 。

9. 撤回

法拍屋撤回大部分都是因為,債務人提供更多的擔保品,或者是償還債權人所欠的部分或全額債務,由債權人向法院申請法拍屋撤回

 

10. 承受

當每一次法拍屋拍賣程序終結前,如果無人投標,拍賣官就會在台前唱說【有無債權人願意承受】,債權人在每一次拍賣無人投標時,可以選擇是否要直接以底價購買法拍屋,如果有債權人想要承受,將會直接拍定,由債權人取得法拍屋不動產。

11. 優先購買權

如果一間房子是很多人共同持有的,當有一部分被法院拍賣時,共有人即有優先購買權,可以用得標人的價格優先承購,即使共有人不在法院現場,法院一樣會依照拍定價格,發函給共有人,共有人於10日內可以直接至法院購買。這是最常遇到的優先購買案例(土地法34-1條)。

還有一個是土地法104條,基地出賣時,地上權人、典權人、承租人有依同樣條

12. 點交、不點交與部分點交

A點交

就是點收交付的意思,法拍屋於拍定後,可以向法院申請點交流程,由法院將房產點交給民眾,這是大部分消費者,也是大眾市場比較多人選擇購買的法拍物件。

B不點交

不點交就是法院部負責點收交付的意思,法拍屋於拍定後,法院只會將所有權移轉給你,使用權的部分你就需要自己跟佔用人或共有人談,標的人較少,因為比較複雜一些,大部分法拍屋不點交都是因為租約、持分、佔用等因素才為法院列為不點交物件。

C部分點交

部分點交的意思顧名思義就是法院在此筆拍賣的不動產物件中,有部分是點交的,也有部分是不點交的,這要很注意法院所寫的筆錄內容,我們比較常碰到的部分不點交,包含有:

1.屋內其中的房間不點交

2.公共設施不點交(影響性較小,為常見制式化法院筆錄)

3.停車位不點交

4.因拍賣標的無獨立出入口不點交

13. 法拍屋履勘

法拍屋履勘即為法院的履行勘查行為,點交的法拍屋經過向法院遞狀申請,法院會安排法拍屋的履勘時間,由人員陪同勘查,了解房屋目前現況,進行點交的前置作業。

14. 強制執行

假設你所標的法拍屋是屬於點交的房子,當碰到債務人或佔用人不肯離開房子時,最後的手段法院會進行強制執行,用強制力請房屋佔用人離開已經被拍定的法拍屋,當然這也是使用權取得的最後階段。


大家有沒有對法拍屋的專有名詞稍微有所認識呢?法拍屋的基礎與理論其實一點也不難,希望大家都有機會買到自己理想中的房子,也希望這會是你投資理財的一個多元管道。

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黃瑋諭562843

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