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2019/12/27經濟日報 胡偉良

以目前的趨勢來看，10年後，房子會變得更加搶手還是滯銷？我們可以從以下幾個方面來分析。

第一，看未來房地產的需求。

由於台灣相關數據的缺欠，所以很難量化未來房地產市場的需求，唯一可以確定的是，未來的房地產需求，大致上會下降，只是速度快慢的問題。

舉個例子，我國25-44歲人口數量，在2015年就達到了頂峰，其人數下降也使得房地產和汽車需求進入了下降週期。

汽車銷量近兩年的降幅大家有目共睹，只是房市走弱的趨勢還沒有完全展現出來。

不過，根據預測，2015至2025年，25-44歲的勞動力人口每年減少375萬人，2025到2030年，每年會減少500萬人。2030到2035年，每年減少幅度高達960萬人。

消失的勞動力人口，意味著長期的購房需求也會消失，畢竟，只有年輕人的結婚房，中小學生的學區房，中年人的改善房，才是拉動房市增長的核心動力。

由此來看，房子會不會滯銷我們很難預測，但肯定不會變得比現在更搶手。

第二，看未來城市群的分佈。

答案很明顯，假如你所在的地方，屬於人口、教育、醫療、商業資源高度集中的城市群，即便不在像台市這樣的核心城市，10年後，中心城區的房子依然會搶手。

反過來說，假如你所處的城市遠離熱點區域，交通不便、人口常年流出，或者處於城市群邊緣地帶，大量的房屋供給之下，無法獲得人氣效應，未來的房子必然會滯銷。簡單而更直白的說，六都以外的城市一定會面臨這樣的困境，甚至六都治理不夠理想的城市，一樣難逃困境。

第三，看房地產市場的金融模式變化。

何為金融模式？長期以來，借貸最重要的抵押品就是房地產。建案進行土地開發，向金融機構申請融資支援，或者直接在市場發債融資，或中小企業的融資，基本上都依賴老闆和企業主的房屋抵押，更不用說個人購房者及房地產開發商的貸款了。

也就是說，這些年來，房子就是最好的信用抵押物，資金優先流入房地產當中，讓房產的保值增值屬性凸顯。

但是， 房子的金融性，加上高槓桿，雖然剛開始增長很快，但終究不可一直持續下去，未來房產的抵押品屬性可能會降低。

胡偉良觀點：

綜上所述，未來的房地產市場，既要看購房需求的減少與否，又要看城市變遷、人口流動，以及房地產金融模式的變化，有一點可以肯定的是：無論怎麼變，房子要再想像以前那樣搶手，已經不現實了。

往前看，除非老屋改建蓬勃發展，否則已經沒有那麼多土地供房地產開發，未來新建房屋面積增速都會下降。

歸根結底，對購房者而言，假如手裡略有積蓄，買一套房或換一間更舒適的房子自住未嘗不可，但假如你想把手中的閒錢都換成房子，甚至還想加槓桿囤房，還是早點清醒比較好。

https://money.udn.com/money/story/5621/4253632

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