TOROESTATE鑫創法拍屋｜新泰塭仔圳土地開發

2020/9/12 TOROESTATE

▲圖片截錄Google map

今年全台灣房市不論價格或成交量，都有很明顯的成長，民眾看跌房市普遍趨緩，購屋信心也上升許多，對於建商來說，在推案上更有信心，新的預售案也不斷推出，總銷爆量。營造商端，不論原料或人工成本，也水漲船高。這樣的現象不僅僅反映在北台灣，中部南部更勝雙北都心，房價漲幅驚人。

1708期的商業周刊以『房市再熱三年』為本期主題，更揭露全台漲勢最兇的地方竟然在屏東，而高雄、台南也不落人後，價格雙雙往上衝，看來台灣似乎已經走出103年後低迷的不動產市場，今年移轉棟數，如沒衰退跡象，繼續維持低利，不用到年底，全台就可能突破30萬棟移轉棟數。

本週9/8在台北地方法院拍定一間北市接近師範大學的透天宅。這間透天法拍，地址位在文山區的溪州街上，周邊是公館商圈，緊鄰師範大學的公館校區，附近還有景美市立圖書館、水源快速道路、河濱公園，萬隆捷運站，生活機能完善。

全棟透天法拍，總坪數33.7坪，2層樓高，建物應是早期所興建加強磚造50年以上舊透天。從法院筆錄看，發現第一次拍賣底價僅95萬元起標，這樣的超低價格，在台北市連想購買一個停車位都買不到，超級划算且吸金的底價，可惜的是，只拍賣地上物，並不包含土地，僅地上物法拍，像這樣的情況通常標到後，需要自行解決與土地所有權人的佔用問題，或繼續給付地租，由拍定人自行協調。

▲法院筆錄內容

詳細閱讀法院公告發現，這次拍賣透天厝的理由為『返還不當得利』，因案件特殊，只有地上物法拍，TORO將所坐落的土地謄本調閱出來查看，調閱後發現土地所有權人為『中華民國』所持有，該案在司法院判決內容上找到原來申請法拍的是財政部國有財產屬所發動，發動理由為『返還土地之事』。要求使用人給付95-105年所應給付地租共計近145萬元，因判決確定，才進入法拍程序。

當天拍賣現場共有22人投標，由李姓自然人以222.2萬元最高標取得該透天厝，每坪只花6.5萬元就買到透天，看起來雖加價近2.4倍，但能夠在台北市用這樣低價買到，還是十分划算。

以下是TORO分析法拍，提供大家方向思考

1.土地為中華民國所持有，購買後須注意政府收回土地問題。

2.建物老舊，如因不可抗因素倒塌滅失，恐無法再申請興建。

3.以105年要求每月所需支付地租為17153元，租金不低。

政府計算地租公式:

租金率標準:「國有出租基地，自82年7月1日起，一律依照土地申報地價年息5%計收租金。」

本筆法拍地租計算公式:

如以105年算 66400×62平方公尺×5 %÷12個月 =17153元/月

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