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2021/8/10經濟日報

北市捷運永春站附近一間近50年老公寓，日前淪入法拍，二拍底價每坪56萬元，吸引16人競標，其中，有人一口氣加價46%、近800萬，以總價2,498萬、每坪82萬元標走，讓現場一陣驚呼，全部傻眼。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源分析，加價這麼多，確實令人訝異，有人推測可能是都更，但從債權結構來看，應是申請法拍的二胎債權人，因不想先前放出的錢，血本無歸，因此乾脆自己出手標下。

他表示，債權人為求保本，申請法拍又自己拍下，在法拍市場很常見，想揀便宜的人只要注意一下債權結構，就可避免白忙一場。

該間熱門法拍公寓位於忠孝東路5段巷內，為公寓三樓，面積約30.3坪。一拍底價2,137萬，每坪約70萬元，無人投標收場。二拍底價降至1,709萬元，換算每坪約56萬元。

陳碧源表示，當地公寓行情約62萬~68萬元，一拍底價高於市價，加上有不定期租賃關係，不點交，所以沒有人要。二拍底價降至56萬，已和市價至少有1.5成價差，也就是市場價打85折，而且法院排除不點交，變成點交，因此吸引大批民眾投標。

一般來說，這樣的物件，最多就是以市價脫標，頂多追到一拍價格，但日前開標，最終以每坪82萬、2498萬元脫標。

陳碧源表示，觀察這間公寓債權人，就可理解為何有人出如此高價搶標。

他表示，這間公寓共有五位債權人，第一順位(銀行)抵押權設定630萬元，第二順位設定800萬元，第三順位設定800萬元，第四順位設定420萬元，第五順位設定250萬元，抵押權設定合計2900萬元。

申請強制執行法拍的二胎抵押權人是第三、四順位，為同一人，抵押權合計為1220萬元，推估他放出去的債權本金約是第三順位650萬元、第四順位350萬元，合計本金大約是1000萬元。

一拍底價為2137萬元，扣掉前兩順位1430萬，若以底價脫標，他還可拿到約700萬，小賠300萬。

但到二拍，如果他不進場拿回來，被人用底價1700多萬或市價一坪62萬~68萬標走，等於他的債權本金要賠500萬元到700萬元。如果加計利息之類的，甚至千萬本金只剩100萬，幾乎放出去的錢全賠。他那麼辛苦去強制執行，結果還白忙一場，當然不可能。

所以這種後順位的抵押權人，為了少賠，最好的方式，就是自己把貨拿回來。本來他就有1000萬債權，雖然以2400多萬元拿下，但實際上他只要再拿1400萬元出來，就可以拿到房子，等以後再慢慢去化。

更有利的是，1400萬元，差不多是該公寓市價7成，他可以直接跟銀行貸款搬出來，不用花任何一毛錢，另外，房子取得成本墊高，以後要處分，除非高於這個數字，否則也沒有房地合一稅問題。換言之，只要他出手，誰也搶不過。

https://money.udn.com/money/story/5621/5664432

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