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2022/1/1 蘋果日報

近年法拍屋市況火熱，根據房仲業者調查，2021上半年雙北市展開第一拍的案量年漲幅逾4成，但《蘋果》追查發現，部分熟面孔也趁勢重啟拍賣，指標個案包括2007年起經歷三輪、共11次拍賣的「東華高爾夫球場」、2017年後重啟三輪、15次拍賣的條通商圈的「六本木」社區某一樓店面，共通點都是早期底價過高導致近兩年才脫標、成交價格翻倍下修，如今還有桃園「宇鴻科技焚化廠」的土地及兩具焚化爐預計2022年1月重啟第三輪第一拍，順銷與否將取決底價能否貼近市價。

根據台灣房屋調查，去年截至6月雙北市的法拍案量，展開一拍者總計608件，其中台北相較去年增量45.5%，新北市同樣成長43.3%，尤其2019上半年雙北的首拍件數為399件，去年來到608件，案量遞增意味著法拍市場在疫情期間熱度不減。

《蘋果》進一步檢視法拍市場，發現除了一拍案量變多，部分流標多年的物件也搶搭房市熱潮重啟拍賣，近期以大園、蘆竹交界的「宇鴻科技焚化廠」最具代表性，其大約3514坪的土地、兩具焚化爐將於2022年1月4日重啟第三輪第一拍。

談及「宇鴻科技焚化廠」首先必須釐清法拍原因，該廠區位於桃園市蘆竹區內興段745地號，過去因排放廢水污染滲眉埤，2000~2015年被環保局稽查251次、開罰365萬元，後續未能改善因此2015年遭桃園市府勒令停工，隔年10月又發生火災，導致儲坑內大約2000公噸廢棄物等待清運，2018年清運完成後交由法務部行政執行署桃園分署拍賣，標的包含3514坪的土地、兩具焚化爐第一拍底價3億2030萬元。

《蘋果》洽詢負責拍賣的桃園分署仁股，經轉述得知物件早從2018年5月1日就首度拍賣，連同2022年1月「已是第三輪、第8次流入法拍市場」，有關重啟多次拍賣的原因，對方僅強調「價格始終缺乏共識」，提及土地上的建物屬於第三人、不在本次拍賣範圍，加上土地被列為土壤汙染控制場址及管制區，在汙染未改善並獲得主管機關同意之前，新地主不得重建或從事廢棄物處理業務，還得負責改善汙染、擬定汙染控制計畫等，私下坦言「確實不容易脫標」。

不僅「宇鴻科技焚化廠」一案延宕多年，根據鑫創資產總經理黃瑋諭的經驗談，位於新北市林口「東華高爾夫球場」、北市條通商圈某一樓店面，同樣也是法拍市場的熟面孔，共通點都是早期底價過高導致近兩年才脫標，底價皆翻倍下修，例如中山區條通商圈、中山北路一段121巷27-1號的「六本木」社區一樓店面，建物權狀26.7坪，因債務問題於2014年1月遭到法院查封，債務人光帳面上至少就與合作金庫、黃姓及陳姓自然人合計有1億880萬元的債務，從2017年7月後重啟3輪拍賣，連同因疫情停拍、未公告案號等總計15次拍賣，底價也從2017年的一拍底價7820萬元，一路下修至去年11月17日的第三輪第一拍2688.8萬元才脫標，幾乎削價三分之二。

至於面積36萬坪的「東華高爾夫球場」，原本由東華育樂及張氏家族持有，包含中華開發旗下AMC中華成長資產在內的四位債權人，債權合計大約20億元，球場從2007年起經歷11度拍賣，2019年27日終於以第三輪的第四拍拍出，由龍邦國際子公司保勝投資以18.56億元得標，溢價大約9%。據了解，東華高爾夫球場2007年首度遭到拍賣，4次流標後底價從54億元降至27億元，直到2017年重啟拍賣一拍底價回升65億元，但依舊乏人問津，2018年底再以底價33億元再戰一拍，直到隔年第三輪、第四拍降至17億元才順利拍出。

黃瑋諭指出，包括「宇鴻科技焚化廠」、「東華高爾夫球場」等多次重啟拍賣的物件，基本都有產權複雜、底價過高的問題，例如「六本木」社區一樓店面第三輪的第三拍底價2688.8萬元，換算每坪要價約100.7萬元，相較2019年周邊條件相仿的物件單價落在100~160萬元，比起11年前的底價更貼近市場，才能增加市場的競標意願，反觀「東華高爾夫球場」也因球場面積大、底價較高，尤其土地位於林口特定區的限制開發保護區，加上拍賣標的僅不動產，未包含高爾夫球場最具價值的設立許可證，還有佔用、租約、部分土地無償轉讓等問題，產權複雜更是削弱市場接受度，只能等待游資充裕、底價下修貼近市價才有機會翻身。（余奕賢／台北報導）

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