▌條通店面拍7次滯銷　法院鑑出「市場價」推一把 @ TOROESTATE鑫創法拍屋｜新泰塭仔圳土地開發

2022/2/26 蘋果日報

台北林森北路一帶的條通商圈，巷弄內日本料理、酒吧林立，不過85巷卻有35年公寓一樓店面因債務問題淪為法拍，權狀37.3坪，自從2020年3月開始經歷三輪、總計7次拍賣，過程皆以流標或停拍收場，預計今年下月3日展開第三輪的第三拍、底價2736.9萬元，單價更從最初的百萬元下修7字頭。專家指出，多次流標在於法院鑑價追趕不上市價變動，誤判底價遏阻投標意願，反觀三拍底價已低於市價8、9字頭，因此看好脫標。

店面位於林森北路85巷7號1樓，權狀37.3坪，整棟為5層公寓，根據法院公告，拍賣屬於債權抵押物事件，預計3月3日展開第三輪的第三拍、底價2736.9萬元，債務人為鄭顏姓自然人，光是筆錄方面就與債權人台灣中小企銀有3840萬元的資金往來，內容亦提及法院曾於2020年8月派員稽查，發現當時由「心花開日本料理店」以月租金13.5萬元承租，租期5年將持續至2022年5月，但引述債務人說法稱店家已於2021年1月提前解約，同年3月再度稽查發現已遭停水停電，因此拍定後點交。

信義房屋中山南京店不願具名的業務分析，條通商圈受到疫情影響，人潮下挫尚未恢復去年5月前的水準，不過林森北路所在的條通街邊店，每坪能有1000~1250元的月租行情，假設40坪的店面出租，月租金上看4~5萬元，收租效益相當可觀，有助消彌投資人的市場疑慮，加上該店面三拍單價7字頭，幾乎等同市69折，價格讓利已經符合市場預期，單就房價確實有機會拍出。

檢視拍賣紀錄發現，該店面從2020年3月起經歷三輪、總計7次拍賣，底價一再變動而且下一輪底價常見高於前一輪，例如第一輪從一拍底價4315萬元下修至三拍的2763萬元，最終停拍，同年12月第二輪第一拍回調4233萬元，第二拍又跌至3386.4萬元，同樣撤回拍賣，2022年1月第三輪第一拍回調4275萬元，第二拍也下調3420.6萬元，過程皆以流標或停拍收場。

鑫創資產總經理黃瑋諭研判，債務金額高達3840萬元，代表店面鑑價至少超過該金額，意味著最初拍賣確實有此行情，但法院鑑價顯然追趕不上市價變動，多次流標可能與預設底價過高有關，尤其2020年12月、2022年1月底價一度各自重回4200萬元，可見拍賣希望搶搭房市熱潮，結果事與願違，如今周邊條件相仿的物件每坪8、9字頭，部分來到百萬元，例如2019年7月85巷就有21.76坪的1樓成交2300萬元，每坪均價105.7萬元，反觀本次拍賣店面每坪僅73.4萬元，具有價格優勢因此看好脫標。（余奕賢／台北報導）

https://www.appledaily.com.tw/property/20220226/4RM3EDRYQJDRNKRBK6RRVSJ5FQ/

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