▌直擊爛尾樓1｜北部最大廢墟聚落矗立小坪頂　苦尋金主重建轉骨 @ TOROESTATE鑫創法拍屋｜新泰塭仔圳土地開發

111/8/4蘋果日報

淡水小坪頂地區位新北淡水與北市北投交界，「環遊郡大橋」前為小坪頂，橋後則為興福寮，也就是外界熟知的「環遊郡」等知名社區聚落。

《蘋果新聞網》直擊，小坪頂區的興福寮，近10個社區共計約1千戶，依傍大屯山側而建，連排的透天、大樓，整齊地蓋在綠意山頭，不過，其中最突兀的是，樓高28層的爛尾樓，最早建照自1998年開工，預計2018年完工，不過，目前僅有結構體，基地範圍則被鐵皮圍住。

興福寮最大的爛尾樓，為地下5層、地上28層，共計291戶的2棟鋼骨造大樓，最早為案名為「台北君天下」，之後改為「故宮樺福皇苑」，小坪頂不動產總經理林宏田表示，該案近期改為「山川匯」，當時總銷預估100億，每坪80萬上下，如今傳有金主洽談中，有意續建。

另一批爛尾樓社區，則是擎碧建設的「碧海擎天」，77棟4層樓雙拼或連排透天別墅，因違建問題無法拿到使照，建商之後無預警倒閉，留下這批空屋20餘載，雖能看出完整建物，但外牆遭噴漆塗鴉，房子外頭長出雜草，部分窗戶簍空僅剩窗框，呈現出類廢墟的景象。

林宏田透露，該社區有人透過訴訟取得12棟建物的土地持分，擁有優先購買權，去年8月土地公告第一拍，底價8.8億流標至今，未有二拍公告。這名人士打算三、四拍時價錢低點再出手，認為有利可圖，打算整批打掉重建再銷售。

另外，當地「環遊郡」A、B區透天共105戶，因遠東航空倒閉，其中有多戶遭法拍，故該整座山頭不只有爛尾樓，更有法拍物件。興福寮山頭共計約千戶社區，平均入住率約4、5成。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，淡水小坪頂開發至今起碼20、30年，因當年休閒度假宅風潮而起，早年盛傳有8家建商在此開發掛掉，讓當地被稱為「八掛山」，遠航董事長張綱維，之後以樺福、遠向等建設名義，接下部分建築整合推案名為「環遊郡」推案，因遠航倒閉部分個案遭拍賣，最慘時單坪成交約1字頭。

不過，林宏田表示，實際上倒掉的建商沒有這麼多，像是南國建設蓋起「天境360」指標案；「和築開發」蓋起「半山匯」、「大景山莊」；北京萬通集團蓋起「台北萬通2011」後退出台灣房地開發，至今這些建商依舊存在，並無外傳8家建商全部倒閉一說。

林宏田樂觀說，「山川匯」、「碧海擎天」都有金主有意願承接，未來爛尾問題都可能解套，期待未來3、5年重新蓋起，整體山頭就無爛尾樓了。「這地方的歷史，就是前仆後繼，有人跑了，就有人願意承接銷售，這是這區的宿命，開發30年將形成氣候！」

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，小坪頂地區因產品區位、機能等問題，市況不是太好，加上部分爛尾樓有產權問題，需能完成公設點交，才有機會吸引自住買方進場。

興福寮區域坐北朝南、景觀優質，棟距開遠，宜居性高，林宏田表示，住在這宛如度假，開車到北投復興崗捷運站約7、8分鐘，到北投捷運站約12~15分鐘，又離淡水紅樹林不遠，目前區內有3家雜貨店、1家OK超商，車程5分鐘內有餐廳，機能上不算太差。

林宏田說，當地中古屋近2年從平均單坪15、16萬，漲到20、21萬，套房總價約300萬，2房華廈含車位約600萬，比起北投20年中古屋，平均單價30、40萬起跳，或是與淡海新市鎮住宅相比，房價相對實惠，故主力客群除中老年、北投客外，近年出現越多年輕人前來購屋。（楊明峰／新北報導）

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黃瑋諭 562843