112/3/27 工商時報
最近住宅市場從高點下滑,連商用不動產市場和土地市場也面臨快崩盤,出乎預期。高力國際董事總經理劉學龍今(27)日表示,受經濟前景不明朗、利率升升不息、打炒房導致建商與投資型買方縮手影響,2023年第一季商用不動產與土地買氣,均較去年同期出現大幅落差,其中商用不動產交易額僅150億元、年減幅逾63%;土地買氣更差,僅145億元、年減幅逾73%。
他認為,現在最困難行業,就是建設公司,營建成本沒辦法降低,加上去化受到很大壓制,加上修法後投資客不再,首購和首換也受影響,私法人又不能買房,預料將更雪上加霜。
高力國際董事總經理劉學龍今天表示,第一季交易只來到150億元,下跌幅度相當可觀。與去年同期相比,辦公掉87%,廠辦掉2成多,最重要原因是購買需求,最大買家金融保險業只16億購置,唯一有成長是科技製造業。
劉學龍分析,從首季成交狀況觀察,顯示買家趨勢又重回蛋黃區,台北市佔比從36從,攀升到78%,在升息、經濟環境動盪環境下,資產配置方向就會回到核心區域,因此台北市又成為投資人焦點。
劉學龍表示,在六都中,反而台南操作上難度增加。
劉學龍表示,從資產類型看,2020年以來,2020~2021年廠辦持續增加,尤其台北市內科占比最高,過去四年也一直增加,每年都破170億元,今年則達61億元。
劉學龍表示,至於土地交易市場,交易只有145億元,明顯下滑,為全球金融海嘯同期第四低紀錄。
其中建商只剩下70億元。其中住宅下滑七成之多,幾乎所有資產類型都下滑。
劉學龍表示,自去年迄今很多大型建商都暫緩買地,今年第一季更明顯,台北佔比到35%。我認為,現在最困難行業,就是建設公司,營建成本沒辦法降低,加上去化受到很大壓制,加上修法後投資客不再,首購和首換也受影響,私法人又不能買房,預料將更雪上加霜。
展望2023年,劉學龍表示,去年底預期是量縮價修,目前要修一個字,即量縮價跌。因為市場資金不是憑空消失,而是買方在價格認知上有差距,央行第一季又升息半碼,累計去年初到現在已升息3碼,即0.75%,如果有揹貸款,1,000萬利息就增加1.5萬元,但很多建商貸款,都是10億起跳,很多投資人,一定面臨影響,以往是只要賣,價格還加得上去,還賣得掉,但是現在可以看看,有些重劃區,只要有客人上門,紅地毯都給你舖上去,所以我認為價格一定會下修。
至於新成屋,劉學龍表示,是面臨5年閉鎖期。承德路某知名建商的案子,已有人拿出來賣,一坪115萬元,馬上就是45%的稅率,所以一定考量一點成本進去,所以會開這麼高,否則會虧;如果去年,能跑的都跑了,如果現在,就要等5年,現在要賣的可能很少,除非真的很吃緊。
學者專家認為,可能今年會再升息1.5%到2碼,另外,再加上總統大選,可預期的是候選人可能會更壯烈,喊出照顧老百姓的更見去爭取選票。
劉學龍表示,今年在高利率的大環境下,尤其壽險業要求最低收益率已來到2.845%,不動產投資難度將加深,但若有高報酬優質標的,投資人仍會出手布局。
他也建議賣方,應趁此時重新調整資產組合,且勿過度期待後市,而自用型廠商,例如5G、雲端運算、 AI、電動車、綠能、生醫等下波產業亮點業者,以及高資產族群,尤其自用型買一家,也可趁此時把握時機出價,儲備資產。
https://ctee.com.tw/news/real-estate/833149.html
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