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2019/11/5 經濟日報

買房賺錢在民眾心理似乎已經形成共識，甚至一度達到了全民買房的地步，說的嚴重一點，甚至可以稱得上「全民炒房」，即使沒有炒房，大多數民眾也都是在抱著炒房心態下買房，希望在房價大漲過程中能分一杯羹，生怕錯過這樣的賺錢好機會。因為長久以來就是這樣，房價一直在漲，不買的後悔，買了的也在後悔著，後悔自己當初買的太少、太小。

大家似乎總喜歡浸沉在過去的思維中，不往前看，想的是房價大漲，看到的是自己不買就被時代淘汰，在這樣的情況下，就是沒有機會也會想創造機會硬上，就是這樣的背景造成了2002到2014 年間長達12年的牛市大多頭。2014年下半年起房市漲潮因為漲撑了，漲勢戛然而止，急轉直下，民眾對房市的的熱情醒了，對房價的預期也發生了改變。

試想一下，當所有人都認為房子能賺大錢並且趨之若鶩一擁而上時，房地產真的還能有那麼大的賺錢機會嗎？即使有，那風險難道就不會大嗎？全民皆炒房的趨勢下，房地產所暴露的風險自然就會越來越大，泡沫愈來愈大的情況下，任何一個風吹草動都可能戳破泡沫，而政府的一些措施就是為了釋放風險，及時的引爆泡沫，避免風險大到難以收拾。

從投資的角度來看，如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話，持有房產其實每天都會虧錢。比如當前持有房產的總成本（包括：資金成本、房屋折舊率、維護費用）都在4%上下，而在大多數高房價地區，投資房地產的收益卻小於2%。因此，當前持有台北市的房產若不是為了自住，其實都已經開始虧錢。

在2002到2009年間，從大額資產配置的角度來看，過去買房買的比較早的、多的都賺得盆滿缽滿。投資房地產能夠獲得1、2倍的回報，如果再考慮到槓桿的因素，炒房的投資收益則又要翻個好幾倍，遠遠高於其他行業投資回報。所以2010年前早買房、多買房是最正確的資產配置決策。

但如果房價不漲，那麼炒房者其實每天都在虧錢。如果持有一套房產，純粹就居住用途每年帶來的租金收益只有2%左右，而過去幾年大台北地區的房價非但沒漲反而呈現下跌，資本利得收益大致都是虧本的，如果再計入資金成本、房屋折舊率，以投資角度來看，買房都是虧錢的。更何況在很多小城市根本就沒有租賃市場。

這就說明兩個問題：第一，從投資角度講，的確今非昔比，不再像15年前那樣輕而易舉光靠買房炒房就可以賺到大錢，房地產投資已經變得不划算。第二，從居住角度講，市場在理性回歸，回歸居住屬性是大勢所趨，這也意味著未來居住品質會越來越受重視。

那是不是意味著未來買房投資不適合了呢？

這不能一概而論。雖然投資買房不能像過去那樣賺個盆滿缽滿，但不見得買房就真的就一定會虧本。拋去炒房思維，不再做炒房賺大錢的美夢，現實中房子還是具有保值增值功能，所以並不是說不能買房。

胡偉良觀點：

賺錢邏輯的改變，是告訴炒房者，以後不能炒房了，但如果把房子當成居住需求，當然可以買，只是就不能再抱著炒房心態和大賺暴利的想法。所以，有錢又有實際使用需求的當然可以買，恰恰是市場不好的時候正好是入手的好時機。瘦死的駱駝比馬大，房地產再差，時間拉長也是賺錢的，只要不炒房你沒有什麼好怕的？錢夠了就沒有必要等幾年以後，巴望著房價會暴跌，畢竟，未來房價不會大起大落。

要深入的了解真正的房地產，可以多看一些我的相關論述，大家不妨 google「胡偉良」，找一些我寫的多角度論述，諸如：好房網、商周財富網、理財周刊、遠見、風傳媒、ETtoday、財訊…等。別聽那些「道淺」的學者專家的說法，他們中的很多人往往連最基本的房地產經濟學都沒搞懂。

https://money.udn.com/money/story/5621/4146217

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