TOROESTATE鑫創法拍屋｜新泰塭仔圳土地開發

2020/11/3經濟日報 住展雜誌

疫情年，買房年！在歷史最低利的催化之下，今年國內房價普遍上揚。而蛋白區因房價基期低，漲勢反而比菁華區更凶猛。

還在等便宜的房價嗎？今年以來，國內房地產市場先後歷經總統大選干擾、新冠肺炎疫情衝擊，以及兩岸對立情勢升溫、中國大陸頻頻舉行實彈軍事演習。然而，房市卻越挫越勇，在「資金行情」推波助瀾之下，各地房價「漲」聲響起。

據本刊統計，今年一到八月，北台灣新成屋、預售屋房價漲幅最高的前十個行政區，結果頗讓人意外。因為前十大房價強漲區中，大部份是該縣市的蛋白區；這些地方房價雖漲，但漲價的原因與市場概況卻又有什麼不同？我們來逐一作拆解。

10 頭城

意外的巧合　疫情賜良機

頭城鎮是宜蘭縣最北端的行政區，也是宜蘭距離近台北市的行政區。今年以來，頭城房價由去年的二十一點一萬／坪漲至二十二萬／坪，漲幅約四點三％。

說起頭城房價上漲的原因，那真是「瞎貓碰到死耗子」，一切都是機緣巧合。一五年後，頭城房價跌跌不休，跌勢延續到今年初還未停止。但一場疫情，卻讓頭城房價從谷底翻身。

因疫情在五月中趨緩，國內出現「報復性旅遊潮」，各大知名景點擠得人山人海。而頭城位置靠海，又有海水浴場，是知名的衝浪聖地之一，所以吸引大量遊客湧入。尤其「台北客」的到來，不僅讓當地旅宿業笑開懷，連帶讓房市出現轉機，買氣緩緩回升。

頭城市況逐漸好轉，來人量與成交都比年初來得好，業者變得更加大膽，不僅新建案價格變貴，原本降價的舊建案也不再讓利，平均房價因而反彈向上。

9 新店

一線沒感覺　二三線狂噴

北台灣各地中，新店算是一個很特殊的市場。雖然今年新店房價上漲約四點九％，但新店舊市區（含五峰重劃區）與大坪林一帶，一線區段的房價基本上沒什麼太大的起伏，就像電視廣告中被孫女騎車壓到腳的糖尿病婦人一樣，完全沒感覺。

相對於新店市中心，新興的央北重劃區房價卻持續攻高。因諸多一線建商瘋狂搶進，央北土地成交價頻創天價，因此新釋出的建案價格越漲越高。目前央北一線建商所推的建案，成交均價漲至六十萬／坪至六十五萬／坪之間，已經跟市中心房價差不多了。

除了央北之外，安坑地區房價漲勢也很顯著。安坑麥當勞周邊的鬧區地段，新建案成交均價已走升至三十五萬／坪至四十萬／坪。若往山區上走，原本每坪二十萬初頭的地方，近期推出的建案大多想賣到二十五萬／坪以上。

雖然新店市中心房價沒反應，但第四季合環建設的百億級都更案將公開，價位可能會非常驚人。屆時有沒有可能帶動市中心區房價上升，確實值得觀察。

8 泰山

塭仔圳熱炒　新建案飄香

泰山今年房價漲約五點四％，上漲動力的來源是塭仔圳重劃區（自辦部份）；該重劃區是一個統稱，重劃範圍橫跨新莊與泰山，含公辦與自辦。自辦重劃區面積較小，目前共有松泰、莊泰、昌泰、港泰、輔大車站等五小塊重劃區。

近期塭仔圳重劃區進入第一波推案高峰，市場出現推案量、成交量與成交價「量價齊揚」的盛況，成交均價落在三十五萬／坪至三十九萬／坪之間，成為泰山房價走高的關鍵動力。

7 南港

成交餓肚子　價格卻吃飽

擁有國家級與台北市府多項重大建設資源加持的南港，近年發展備受矚目。今年在「台北音樂流行中心」開幕，以及富邦人壽斥鉅資獵地的激勵下，房價上漲約五點五％，每坪來到七十點八萬元。

南港今年房價漲幅為台北市十二個行政區之最，乍看之下似乎很風光。可事實上，前幾年南港房市呈現「萬般利多漲不動」的窘況，而交易量低迷是關鍵因素之一。南港無論是新建案或中古屋市場，交易量時常敬陪末座，顯示建設與民間投資利多，並未有效提振買方意願。

但今年狀況有所不同，因投資、置產型買盤擴張，使南港房價出現較大漲勢。接下來，國泰建設都更案若開出高價並順銷，或許能進一步帶動區域房價持續走升。

6 竹北

蹭園區熱度　投資客出籠

中美貿易大戰所衍生的轉單效應，讓台灣電子科技業的景氣從行天宮噴到外太空；而電子科技業的重鎮新竹科學園區，今年園區整體營收則創下歷史新高。

電子業欣欣向榮，新竹房地產蹭著電子業的熱度，照樣能夠發大財。其中，以竹科園區客的竹北房市受惠程度最大，竹北四大重劃區新建案成交價頻見三字頭，都市計畫外的自辦重劃區，房價則從一字頭漲到二字頭，價格上漲的情況可謂「全面啟動」。

因為竹北房價上漲不少，今年來已漲近六％，投資房地產有利可圖，不僅在地投資置產族大舉出籠，還有一些從大台北聞香而來的投資人，讓近來的竹北房市買氣格外熱絡。

5 大溪

房價飛上天　買氣墜落地

大溪房價由二十點一萬／坪，上漲到二一點五萬／坪，漲幅近七％，登上漲幅排行榜第五名。

房價上漲的主因，是新開出的建案售價高掛所致。房價漲是漲了，但成交量卻相當慘澹，市況陷入低迷，只有員樹林地區的低總價建案的二、三房較順銷，其他地區因多透天產品，總價又多在一千五百萬元以上，成交速度十分緩慢。

4 新埔

題材沒優勢　跟著漲就行

有些民眾可能連新竹縣新埔鎮都沒聽過，一講到新埔，或許會想到板橋新埔，或者，誤以為錯把青埔當新埔。

新埔鎮與竹北市相鄰，位於竹北的東北側。今年以來，新埔房價已漲了七點八％，來到二二點一萬元／坪。

新埔既缺乏重大建設題材，也沒什麼指標性民間投資案，區段條件也沒有優勢，但卻有不小的漲幅，關鍵就在於跟著竹北一起漲。因竹北四大重劃區新案動輒要價三字頭，新埔便以相對便宜的二字頭房價、以及近竹北等兩個條件，來吸引竹北的購屋族。

3 中壢

市區小小漲　青埔瘋狂漲

中壢今年市況表現不錯，有了堅實的買氣支撐，建商漲價的底氣更足，今年來房價漲約八點四％，是漲幅第三高的區域。

如果從各個次分區來看，中壢舊市區、內壢地區，以及山仔頂與過嶺等地，價格漲幅相對小一些。漲幅最大的是青埔特區，青埔近期開賣的建案，大多想賣到三十萬／坪以上，而開價四字頭的建案則與日俱增。

縱使青埔房價上漲，但買方追價意願仍高，市場成交依然熱絡，原因就在於「台北投資客回來了」。目前青埔新案市場，投資置產買盤比例約占六成，意味著投資人相當看好青埔的發展遠景，即使房價大漲仍積極進場。

2 平鎮

產品大不同　單價急拉高

與中壢接壤的平鎮區，市況熱度遠不如中壢，但房價卻大漲約九點七％，漲幅贏過中壢逾一個百分點。

平鎮房價上漲的關鍵因素，在於新建案產品與去年大為不同。去年平鎮推出許多高總價透天案，而這些透天案單價相對較低。

到了今年，新開的透天建案都走低總價、高單價路線，再加上鬧區推出的新大樓案，多規劃小宅、甚至是投資套房等產品，單價高出一大截，以致於平鎮全區房價快速拉高，每坪房價突破二十萬元大關。

1 八德

題材一波波　擴大擴大漲

今年房價漲幅之冠，由桃園八德區奪下。八德去年Ｑ４房價約二十點九萬元，今年八月已跳漲到二三點九萬元／坪，每坪淨漲三萬元，漲幅高達約十四％。

八德房市呈現全區皆漲，大湳市區與擴大重劃區房價上漲力道強勁，其中又以擴大重劃區漲幅漲得最大。該重劃區在前一波房市修正時，價格下跌劇烈，一度出現建案以每坪十四、十五萬的破盤價，但現在成交價已經回到二十萬元／坪初頭。

不僅如此，擴大重劃區捷運沿線，籌備中的新案售價預料還會往上漲，若開出區域新高價也不讓人意外。

房價漲得如此兇猛，是因為建設題材接連不斷，包括國道三號增設大鶯豐德交流道、捷運綠線動工等重大建設有譜，投資人與自住客都看好八德房市的未來性，買房意願轉為積極，新建案市場成交熱絡，最終造成房價大漲。

風水輪流轉　蛋白不委屈

總結以上統計，可以看出不少蛋白區的漲幅遠勝蛋黃區。事實上，不只是今年，其實近十年來蛋白區漲幅都普遍高於市中心。

之所以發生這種現象並不奇怪，畢竟早年建設資源都集中在蛋黃區，現在建設資源陸續拓展到蛋白區，且因蛋黃區房價基期已高，要再大漲恐怕不容易。反觀蛋白區因房價基期低，若有重大建設支援、或者單純跟著蛋黃區而漲，漲幅容易勝過市中心。因此，投資房地產不見得非蛋黃區不可，蛋白郊區也能拚出一片天！

https://money.udn.com/money/story/5621/4984072

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