TOROESTATE鑫創法拍屋｜新泰塭仔圳土地開發

111/8/15蘋果日報

全台預售房市冷卻，新屋成交比例大幅下降，不少「市場派」建商反映飛快，已經開啟第一槍吹起旋風式降價潮。《蘋果新聞網》調查包含台北、桃園、台中、台南等地，不約而同這一個月颳起「預售降價潮」，其中，桃園龜山一案上半年甫成交42萬元、隔壁一案現竟潛銷最低32萬元，每坪價差10萬元以上。

《蘋果》調查發現，會有價格紛亂的現象，主要是自五月份以來，受到升息循環、打房政策及股票市場波動影響，全台預售接待中心如入「冷凍庫」，不少代銷業者急著CALL客，但來客仍相當冷清、成交比例大幅下修。

桃園龜山A7兩案相鄰　一坪成交少十萬元

第一手資料顯示，位於桃園龜山A7站旁的寶佳機構建案「智匯學」，先建後售尚未正式進場，規劃19~29坪、1~2房，採不二價銷售，每坪成交介於32~38萬元，低於區域行情搶市，連現場人員都不諱言「這裡是最好的地點、賣最低價格」；但因目前尚未開售，尚未得知市場接受度。

然而該案在文青國中小附近，基地一旁的知名地標級24層建案正如火如荼施工中，以大基地開發2000多坪，住宅2~4房，每坪開價衝到50~54萬元，實登今年4~5月則有單價42~45萬元紀錄，創下當地新猷，雖然兩案規格配備大不相同，但不過事隔三個月，每坪區域成交拉回到3字頭，幅度相當大。

假設以成交價格試算，該地標案今年5月成交一筆25坪、2房含車位總價1348萬元，而相似坪數，一旁寶佳「智匯學」26坪含機械車位約1000萬元內，等於晚了三個月就賺到一台進口賓士，令在地業者搖頭「寶佳價格夠狠」。

據代銷人員私下透露，寶佳建案目前都屬於不二價銷售，且採階梯式調漲策略，並非一價到底，意即目前會釋出一定比例戶數，若市場反應不錯，隨即就會調價，每坪漲個5千、1萬、2萬都有可能，只要結案總銷「達標」，依舊能獲利。至於還是賣不好呢？該名代銷直言：「也可能封盤不賣。」

住宅週報社長陸敬民說：「這波『讓利』潮，仍屬於個案現象，其中寶佳屬於超級市場派，手握大量土地必須拚現金週轉回收，因此讓利開出第一槍很常見。」

代銷業者無奈說：「這陣子比去年全盛時期大概減少一半以上，只剩三成，成交不用說了，這陣子零成交都是正常現象。」另一名代銷業者嘆：「這一個月有成交很多都是之前下訂的，還有人因為股票資金套牢太深又怕買在高點，乾脆退訂。」

《住展》雜誌研發長何世昌觀察說：「由於目前賣方信心面充足且手中餘屋少、壓力不大，加上預估營造成本變動性較大，所以目前綜觀全台普遍都是房價高點盤旋，低於區域預售成交的情形屬個案現象，尤其中南部供給量大重劃區，才有可能有這類房價「拉回」的現象。」

至於韭菜購屋族最常犯的就是追高「踩底」，對於房價底部怎麼看，陸敬民說：「工料雙漲、工期延宕皆為市場現實面，建商工程成本依舊高居不下，但去年市場太熱、游資多，購屋族一窩蜂搶進買單，價格堆疊速度很快，然而現階段景氣反轉，建商自然得降低獲利取得銷售成績。」

陸敬民說：「目前能夠讓利的建商都是大型財團、易控制成本，以週轉去化為目標，現階段價格是否為低標，看寶佳建案表現就知道。」

陸敬民觀察：「就所知南台灣有建案一坪成交跟區域行情比較大概拉回3~5萬元，馬上吸引不少置產自住客進場，顯見買氣有支撐，當建案願意些微「讓利」，全台預售買氣還是有，加上高昂成本撐在那，房價很難大幅拉回。」（王鈞生／綜合報導）

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