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111/9/18 壹蘋新聞網

【記者王鈞生／台中報導】豪門世界深如海，《壹蘋新聞網》觀察台北單價200萬元以上的超級豪宅，台北仁愛路第一豪宅「仁愛帝寶」、7樓兩戶都在出租，總坪數約120坪上下，月租金35-36萬元，按照實豋同樓層入手價3.96億元掐指一算，投報率頂多就1%，可說是差到爆。

專家表示，豪宅屋主通常只是不想讓屋子空著，才決定出租，「但會買豪宅的人，根本不會在意投報率，不然租金連貸款利息都不夠付」。

傳統租金投報算法，為年租金÷房子總價＝租金投報率，原則以4，但北市因房價高，會抓2％-2.5％％-2.5％。

據《591交易網》資訊顯示，台北市豪宅出租主要集中信義、大安、內湖一帶，檯面上最高價的是「台北信義」，百坪月租金高達66萬元；至於「含金量最高」的是大安區知名豪宅「宏盛帝寶」，地上7、8樓共約有3戶出租中。

以「宏盛帝寶」7樓兩戶為例，房屋坪數約120坪左右，月租金達35-36萬元，進一步查詢實價登錄，對照同樓層入手一筆早年成交價含兩車位高達3.96億元，換算下來投報率僅有1%，令人好奇豪宅屋主究竟在想什麼？

大師房屋董事長陳建慶直言：「豪宅如果計算投報率就不用買了、會CARE投報率就不會去買豪宅！」這些豪宅客基本上房子不會少，很多只是買來置產，甚至買了發現暫時住不到，等著留著以後小孩可以住，但絕對不是買來出租，一棟豪宅動輒2、3億元以上，再加上裝潢及管理費用，出租根本沒有賺頭，連利息都不夠付。

至於承租方，大多是外商經理人、外交人員，陳建慶補充，能夠月租30萬元以上等級，還有碰過不少是一些台灣老闆，他們口袋很有錢，但大致都認為，「現在買豪宅只能貸款4成，加上裝潢費其他費用，光是一棟兩億元豪宅就要準備一億多現金，算下來不划算，並不想將自有資金大批壓在豪宅，因此反過來租房。」

此外，他表示，以仁愛路「帝寶」來說，以前一坪80-90萬元，現在要200多萬元，但相對租金漲幅不多，因此拉高承租CP值，他強調：「超級豪宅因為釋出量不多，出租率不會很低，但是租期可能比較長，比較挑客人，對於身分背景調查也都會更加謹慎。」

第一建經研究中心副理張菱育進一步補充，頂尖豪宅動輒要上億元才能擁有，有的富豪購入後仍是以毛胚屋的狀態持有多年，完全沒住過，有的富豪則是裝潢過後，選擇以每月幾十萬元出租，對這些富豪來說，購置豪宅以資產配置、彰顯身份地位和收藏目的為主，重視的是房價的增值效益，而非租金投報率。

「部分將豪宅出租的屋主，有時也是基於人脈經營考量，租金高低倒是其次」，而且張菱育說，「若屋內已做好高級裝潢，卻長久沒人居住，容易因潮濕、不通風等原因，加速房屋折舊，因此將房屋出租，不僅有人能幫忙照顧房子，增添屋內生機氣息，每個月還有租金收入，可說是兩全其美的安排。」

不過張菱育認為，豪宅對租客的篩選嚴謹，包括要先知道真實姓名、任職公司、身家背景等，以便判斷租客的財務能力和身分地位，是否符合社區住戶的素質水準，因此即便屋主將豪宅出租，想踏進豪宅大門的門檻依舊不低。

仁愛帝寶租金投報率差到爆！　月租35萬才賺1%｜壹蘋新聞網 (nextapple.com)

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