2019/3/28 今日新聞
彷彿就像約好了，最近幾位友人或是轉介而來的朋友，紛紛來詢問家中長期持有的不動產，面臨需要移轉時所應該注意的法律與稅務問題。
在閒聊的過程中，除了價格之外，也會想要知道，要接下這「天上掉下來的禮物」，得要付出多少代價？如果真要繳得多，那麼怎樣做才能趨吉避凶。
這得感謝媒體從遺贈稅率調整、遺贈不動產移轉遭課重稅等案例報導，讓擁有富爸媽的子女，或是本身就是富爸媽的房屋持有人，開始警覺這些受贈的資產，如果沒有規劃，將會在未來成為大禍，而不像過去一樣，傻傻買賣，收到稅單之後才發現一切為時已晚。
怎麼說呢？依照現行規定，只要是贈與或是繼承取得不動產，之後要買賣移轉，在成本認定上都是用房屋加上土地的公告現值，因為這個價格遠低於市價，所以如果用市價出售，扣下超低成本，就會出現超高交易稅。舉個例子來說，如果張先生受贈一間市價3000萬的房子，但房屋現值加上當年度土地公告現值約500萬，屆時若張先生打算以市價3000萬出售，在其他成本不計算的情境下，不會被視為3000萬減去3000萬，而是被視為3000萬減去500萬，獲利2500萬，隨後就要以這獲利按照規定繳稅。
對於一般中產家庭，得繳這麼高的稅，就是一場橫禍。
相較之下，子孫爭產、兄弟鬩牆、父子失和等等因為財產衍生出來的是是非非，都不如收到稅單後驚惶失措來得真實。對於家中有資產的家長們來說，建議三個方向應該預作準備。
首先，盤點手上資產。國人「有土斯有財」的概念，讓持有多筆房產成為習慣，不過因為近幾年稅基調整，許多不動產持有成本已經水漲船高，造成持有人的負擔，評估房屋稅、地價稅、管理費等持有成本，如果太高，日後又不容易增值、移轉難度又高的，應該趁著世道不錯，思考汰弱留強，將現金做更好的運用。
其二，預做資產規劃。若有手邊打算移轉的不動產，除了價格外，評估土地增值稅是首要之務，若持有時間長，土地增值稅驚人的個案，持有者就得思考等待繼承之後如何規劃；而打算為子女購置不動產者，贈與現金進而購買，以墊高成本，日後要出售才不會「誤觸地雷」，資產規畫除了處分外，如何使用、收益，取得者未來要如何移轉才能達到最佳節稅效果，最好是能在一開始的時候就尋求專業會計師或是代書的協助，才能趨吉避凶。
最後，雖說很多人不打算在生前就先把財產分配好，以避免子孫不肖，可是，有些事情還是長輩說了算，實際案例上，多得是兄弟姊妹相爭，對簿公堂之後，就是老死不相往來，如果能透過法律和銀行協助，將資產和平移轉，即使有話，也能預做風險控管，若亡者有靈，長輩在九泉之下也不至於看到家庭倫理大悲劇了。
這些年，台灣出生率在世界各國敬陪末座，按照這個發展走下去，除了數量減少外，人口結構終將會以高齡者為主，這也是許多人長線看壞台灣房地產的重要理由。不過，在房市因人口結構改變而崩盤之前，家中長輩有資產的幸運兒們，與其聽聽某些先知們論述未來房市一片黑暗，擔憂房市無望，還不如趕緊預做規劃，趨吉避凶，才是首要之務。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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